未经登记的互换合同的效力如何认定?
  • 发表时间:2018-08-03
  • 作者:南京专业房产律师
  • 来源:南京房产律师
    《农村土地承包法》第38条规定,土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。该条规定是对土地承包经营权流转公示的限制。该法第40条规定,承包方之间为方便耕种或者各自需要,可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。互换无需经发包方同意,法律之所以没有对互换合同做出与转让合同类似的限制,是因为互换合同当事人并没有失去土地承包经营权,只是交换了土地承包经营权,其并不会因此失去基本生活保障,做此限制没有必要,不会对社会稳定造成影响。正是基于这个原因,《农村土地承包解释》第14条规定,承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权,发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由,请求确认合同无效的,不予支持。
    就土地权属发生变更,世界各国的相关制度大体上分为登记要件主义、地券交付主义、登记对抗主义三类。从上述规定可以看出,我国土地承包经营权的权属变更采取的是登记对抗主义。即:土地权利的变动依当事人的意思表示而产生法律效力,交易完成,土地权利即发生转移,当事人可以登记,也可以不登记,但不登记的,其权利不得对抗善意第三人。日本、法国等国家也采用这种制度。
    登记的主要目的在于将土地承包经营权变动的事实予以公示,使他人明确土地承包经营权的权利人。登记制度是不动产物权制度的基石,具有极其重要的意义,即不登记不得对抗善意第三人。在土地承包经营权流转中,当事人签订土地承包经营权的互换合同,除具备法定无效情形外,该合同即发生法律效力,不强制当事人登记。这样规定,是因为农民承包的是本集体经济组织所有的土地,承包方案是经村民会议通过的,聚集而居的农户对于自己和本集体经济组织其他农户的承包地块情况是清楚的,实际上已经起到公示作用。因此,将登记的决定权交给土地承包人,不登记将产生不利于土地承包经营权受让人的法律后果。
    因此;互换双方当事人签订合同后,可自愿进行登记并与发包方变更原土地承包合同。未登记的,其法律后果是,不得对抗善意第三人。也就是说,土地互换后,当事人进行登记的,登记的法律效力可以对抗第三人;当事人未经登记的,其土地承包经营权不能对抗善意第三人,但并不能导致互换合同无效的法律后果。这里的善意第三人是指不知道或者不应当知道转让人已经将土地承包经营权与他人互换,而与转让人交易并支付了相应价款,进行了土地承包经营权变更登记的第三人。

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