购买精装修房不可不看的风险指南
  • 发表时间:2018-03-03
  • 作者:南京房地产律师姬传生
  • 来源:资深房产律师
 
  南京房产律师作为在房地产领域浸淫多年的资深律师,经常为购房者购买房屋提供各种专项法律建议。其中,购买精装修房屋是近年来比较常见的现象,其好处是购房者可以拎包入住,避免了许多装修的麻烦,坏处则是装修可能不符合自身需求、专修质量存在问题或者因为计入装修价格而使房价虚高。南京房产律师为了帮助大家在购买精装修房屋时能够根据自己的需要下手,有效防范法律风险,将自己的经验总结如下,供大家参考。
  
  根据建设部2002年下发的相关规定,精装修房屋是指房屋交付之前,所有功能空间的固定面全部铺装完成、厨卫设施和其他基本设施全部安装完成的城镇商品住宅。开发商作为住宅装修的实施者和住宅项目的开发者,应当对住宅装修承担保修责任,而且开发商作为商品房的出售方直接与购房者签订商品房买卖合同或者预售合同,购房者和装修公司之间并没有直接的合同关系。基于合同的相对性原理,购房者不能要求装修公司对于装修质量承担保修责任,而只能要求开发商作为直接责任人承担相应责任。
  
  购房者在购买房屋时,所参考的往往是样板间的装修水平,样板间内展示的装修样式、装修水准等是购房者决定是否购买附带精装修房屋的重要依据。因此,样板间的装修可以视为开发商展示精装修的一种广告,根据最高人民法院的相关司法解释和相关判例,该展示结合相应的商品房买卖合同,对于价格和合同的订立有重大影响的,应当视为要约,开发商应受该要约的约束。购房者在选购精装修房屋时,可对样板间进行拍照取证,避免开发商拆毁样板间后无法证明其展示的内容。如实际交房后装修内容和样板间的展示不一致的,可以以此为证据要求开发商进行赔偿,如果这种差异导致合同约定的目的不能实现的,可以要求解除合同。
  
  购房者在购买精装修房屋时,需要对房屋的装修质量、装修样式进行明确约定,切忌适用意义模糊不清的字眼或者约定过于空泛,购房者应当约定房屋装修的具体标准,如使用“优质”、“先进”等过于空泛的字眼,无疑是进入了开发商的圈套之中,从而使得开发商能够逃避适用具体的标准,也为将来的争议埋下了祸根。关于房屋装修的约定最好附有装修设计图并且约定装修的物料、效果以及预算费用,从而能够分别对毛坯房和装修价值进行计算,排除房屋存在价格虚高的情况。
  
  目前,国家对于装修材料出台了强制性的环保要求,购房者应督促开发商执行上述环保标准,同时也应在购房合同中对此予以特别约定,另外,由于室内装修的保修期为两年,但室内设备的保修期从设备销售之日起计算,其保修责任由设备生产商承担,因此,为保护购房者的合法权益,应要求开发商对于室内安装的设备,如厨卫设备等承担连带保修责任,并将开发商的承诺写入双方关于装修的特别约定之中。
  
  最后,南京房产律师特别建议,在验收房屋装修质量之前,购房者应首先检查开发商装修的材料、设备、样式是否与合同约定相符,如果不符合应追求开发商的违约责任,包括重作、修改、赔偿或者退房等。

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