前房主欠债，房子付清全款没过户，能否被法院执行？

　　在现实生活中经常出现债务人将房屋出售给第三人，但并未办理房屋过户手续，之后又将该房屋抵押给债权人，债权人请求就该房屋拍卖受偿的情况。针对这种情况，南京房产律师曾经处理过多起类似案件。

　　在2015年，南京房产律师所办理的一起案件中，林某将房屋出售给薛某并签订的房屋买卖合同，薛某付清了全款之后，林某将房屋交付给了薛某。双方双方书面约定，合同签订三个月内，双方办理过户登记手续。然而，两个月之后，林某未经过薛某的同意，在银行贷款60万元，并以该房屋抵押给银行担保该债务，并在房地产管理部门办理抵押登记，薛某对此完全不知情。2015年底，因林某下落不明，迟迟未清偿债务，银行申请法院依法拍卖房屋并由该银行该房屋拍卖所得价款中优先受偿。

　　薛某认为，他与林某之间的房屋买卖合同书合法有效，他全部支付了房款，林某向其已实际交付房屋，在本案中没有任何过错，已取得本案所涉房屋所有权，银行不能对该房屋直接主张抵押权，因此提出执行异议。银行方面认为，执行异议不能成立，虽然薛某和林某所签订的房屋买卖协议是有效的，但因为我国的不动产物权的转移以登记为生效要件，双方并未办理房屋权属的变更登记，故不能产生物权变动效力;双方之间的房屋买卖只具有债权效力而银行所取得的抵押权已经办理了登记，具有物权效力，应当优于房屋买卖的债权而优先受偿。南京房产律师代表薛某所提交的代理意见认为：虽然双方并未办理过户登记手续，但林某在将该房屋抵押给银行之前，就将该房屋出售给薛某，双方所签订的买卖合同，是合法有效的。薛某支付全部房价款，并已实际入住该房屋，薛某善意受让房屋，且无任何过错，对林某因逃债而下落不明完全不知情;林某故意向银行隐瞒所抵押的房屋已经出售给薛某这一事实而设定抵押权的行为属于无权处分，无权处分不产生法律效力，银行不应该享有对该房屋的抵押权。

　　最终人民法院认为，本案存在着两个法律关系，一个是薛某与林某的房屋买卖关系，第二是银行与林某的抵押合同关系。一般情况下，原则上认为物权优先于债权，但在司法实践中仍存在着例外的情形。根据最高人民法院关于办理执行异议的相关规定，如果以下四个条件全部满足，包括在查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，而且非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院对其执行异议应予支持。因此，判决支持执行异议，将薛某所购得的房屋排除出执行的范围。

　　最高人民法院的相关规定，和司法实践中的做法，目的在于保护善意购房人的合法权益。在不动产权利变动的登记公示原则和当事人的合理期待权权利之间寻求平衡，保障交易的稳定性、公平性、可预期性。假设本案在薛某签订房屋买卖合同之前已经设定抵押，由于抵押权应当登记公示，薛某必然知晓该抵押权的存在，仍然受让房屋，则应当承担相应的法律风险，人民法院就可能对其提出的执行异议不予支持。