逾期交房一定会支付巨额违约赔偿吗?
  • 发表时间:2018-01-07
  • 作者:南京房产律师事务所
  • 来源:房产律师网

  很多购房者在购买二手房的时候都会和卖方约定交付和过户的时间,并且约定逾期交付的后果和违约责任。南京房产律师在多年的执业生涯中,也处理过很多次因为逾期交房所产生的纠纷。其中,违约金的数额和逾期天数的确定是此类纠纷的两个重点和难点。

  最近,有一位二手房房主林先生向南京房产律师咨询,请教他逾期交房所造成的违约责任究竟有多大。原来,这位二手房房主林先生经过中介的介绍,和购房者张先生签订了一份二手房买卖合同,约定林先生以280万元的价格将位于南京市建邺区的一套房屋出售给张先生,张先生十日之内支付全款,林先生在房款打入南京市房管局监管账户之后三十天内和张先生到房产交易中心办理过户手续并交付房屋。如林先生逾期交付房屋,则每逾期一天需要按照房价的万分之五支付逾期违约金。双方还约定,林先生可以将户口继续存留在房屋之内一年,待购买其他房屋后再迁出。但因为种种原因,林先生没能及时在合同约定的日期内办理房屋过户手续,到目前逾期已经超过两个月,但房子钥匙已经在张先生付款后第二天交给张先生,张先生也已经实际入住。现在张先生向法院提出起诉,索要逾期交付房屋的违约赔偿。

  南京房产律师沉吟思考片刻后,就林先生的情况进行了分析。本律师认为,林先生确实违反了合同义务,虽然房屋已经提前交付给了张先生,但是房屋买卖合同的真实目的显然是要得到房屋的产权,所谓的“交付”如果没有权利的转移是不可想象的。而房屋作为一种不动产,其权利的转移就是经过登记后方才产生公示公信效力,从这个意义上说,“交付”不仅仅是搬离房屋、向对方交出钥匙,让对方入住,而更是与对方一起到房屋管理部门办理登记过户手续,才算是交付完成。因此,林先生确实需要向张先生支付一定的违约金,但是合同法和司法解释又规定,如果约定的违约金过分高于实际损失的,可以请求人民法院进行调整。本案中,虽然林先生逾期办理过户手续,但是从房屋买卖合同中约定林先生可以在一年后才将户口迁出看出,张先生购买房屋并不是为了家庭或者个人落户等目的,在这方面不存在损失;张先生在约定的交付日期之前就迁入了房屋,开始居住,而实际中逾期交付的损失主要是在外租房所产生的房租损失,这一块损失在本案中也不存在。因此,考虑到本案中张先生的损失实际很小,损失主要包括张先生处理此事付出的误工费、交通费以及再次约定时间办理过户手续所造成的时间损失,如果通过诉讼解决,林先生可以请求人民法院对违约金的数额酌情予以减少。

  林先生听完,就邀请南京房产律师协助与张先生进行谈判,南京房产律师就把上述分析告诉了张先生,希望他能酌情减少索赔的金额,林先生立即协助张先生办理房屋过户登记。双方在本律师的协调下达成了一致,林先生赔偿张先生损失一万五千元,张先生从法院撤诉,双方签订了和解协议。


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