南京房产律师:预约合同违约能否强制履行?
  • 发表时间:2018-08-22
  • 作者:南京房产律师
  • 来源:房产律师网

  
  对于一般合同而言,根据《合同法》第一百一十条26规定,除去规定上的不可继续履行的情形外,可以强制违约方履行合同约定义务。
  
  而对于预约合同来说,是否可以适用强制履行,则有不同的观点。
  
  一种认为预约合同是一个独立的合同。依据此合同,当事人双方应当按约定订立本约合同。如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务,则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。
  
  而另一种认为如果强制要求当事人按预约约定订立本约合同,是违背契约自由原则的,因此其认为预约合同是不能适用强制履行的。
  
  还有一种观点采用了折衷的办法。其认为对于将进行谈判的预约而言,双方当事人仅负有诚信磋商的义务,而最终是否成功订立本约合同则不在义务范围之内。因此,不能强制要求订立本约合同。而对于带未决条款的预约,如果当事人不进行诚信谈判,导致未决条款不能达成一致而使得本约合同无法签订的,可以要求强制订立本约合同,法院可以根据预约中已经达成的协议和参照交易习惯对未决条款进行补充来构成本约。
  
  南京房产律师认为,对于商品房认购书来说,采用预约理论中的折衷观点更有利于保护当事人各方的权益。如果商品房认购书仅约定在将来某个时间订立商品房买卖合同,双方未就商品房买卖合同的核心条款达成一致,也不同意受到这些条款的约束,那么当事人就只负有诚信磋商的义务。如果此时要求强制订立商品房买卖合同,显然违反了当事人双方的意愿,也违背了契约自由的原则。因此,对于此类认购书不能适用强制履行,而只能采用其他违约救济方式。
  
  如果商品房认购书已经就商品房买卖合同的一些主要条款进行了约定, 这就说明当事人同意就这些条款受到约束, 当事人所要履行的义务就是在将来约定的时间里就剩下的一些条款继续进行谈判并达成最终正式的商品房买卖合同。因此, 对于此类认购书适用强制履行并不算违背契约自由的原则。 同时, 此类认购书的达成也花费了当事人的一定时间和金钱, 而且当事人双方想要达成最终商品房买卖合同的意愿也更强烈, 因此, 从维护当事人权益、 市场经济秩序和社会稳定来看,法律都应该尽量促成买卖的成就。

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