违反商品房认购书应该承担何种法律责任?
  • 发表时间:2018-08-20
  • 作者:南京房地产律师
  • 来源:南京房产律师网
     商品房认购书是预约合同,对于违反其应当承担何种责任,学术界是有分歧的。下面就由南京房产律师介绍,在这个问题上学术界的主要观点以及南京房产律师对这个具有很深刻的理论和实践意义的问题的剖析。
 
  关于违反预约合同应当承担何种法律责任,学术界有三种观点。
  
  一种观点认为预约合同是前契约阶段合同,它订立于本约的协商过程中,如果违反了预约的规定使得双方不能签订本约,负责任一方应当承担缔约过失责任。
  
  另一种观点认为,预约合同是一个独立的合同,违反预约合同应当承担与违反一般合同一样的违约责任。
  
  最后一种观点则认为,预约合同作为一个独立合同,违反其应当承担的责任当然同违反一般合同一样,应当承担违约责任;但是,预约合同约定的是在将来签订本约合同,违反预约合同必然导致本约合同不能缔结,而预约合同又刚好签订于本约合同的缔结过程中, 在此过程中导致本约合同无法缔结就又构成缔约过失责任。因此,违反预约合同也就构成了违约责任与缔约过失责任的竞合。
  
  但是南京房产律师认为缔约过失责任的构成要件之一是缔约人违反了先合同义务而导致合同不能缔结,这种责任发生在合同成立生效之前。而预约合同是一个独立的合同,是已经成立生效的合同。其要求当事人双方所应履行的义务是预约合同中的合同义务,而不是缔结本约合同所应履行的先合同义务。
  
  其次,预约合同虽然是一个独立的合同,但因其与本约合同有密切联系而具有其特殊性。由于其成立于本约合同的协商缔约阶段,刚好同本约合同的先合同义务存在时间段吻合。再者,由于预约合同所约定的是在将来约定的时间签订本约合同,其目的在于签订本约合同。因此,违反预约合同必然导致本约合同无法订立。而由于当事人的过错行为导致合同无法订立的,过错方应当承担缔约过失责任。所以,有人认为此时就形成了预约合同的违约责任和本约合同的缔约过失责任的竞合。但是,这样的说法只看到了预约合同与本约合同之间的联系,而忽视了预约合同的独立性和价值。当事人之所以选择签订预约合同,就是因为其对于当事人的保护力度更大。因为缔约过失责任无论从救济方式还是赔偿范围来看都没有违约责任大。因此认为违反预约合同构成违约责任和缔约过失责任的竞合是不合理的。所以,南京房产律师认为违反预约合同应当承担的是违约责任。
  
  虽然违反预约合同不会产生缔约过失责任, 但是预约合同是会产生缔约过失责任的。其表现在若当事人不履行预约合同的先合同义务从而导致预约合同无法缔结时,可以追究责任人的缔约过失责任;其次,在因当事人一方或双方的过错导致已经成立的预约合同被撤销或被认定为无效,从而导致本约不能订立时,责任人应当承担缔约过失责任。

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