《婚姻法解释（三）》第7条如何理解与适用？

　　《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三))

　　第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　如何理解该条规定中“出资为子女购买的不动产”中的“出资”、“为子女购买”以及如何理解“双方按照各自父母的出资份额按份共有”等问题?

　　南京房产律师认为，1.“出资”是指为购买房屋所支付的对价。包括全款出资和部分出资两类。在全款出资的情况下，该出资的对价是完整的不动产所有权。此时如果不动产登记在其子女名下，则父母对子女一方的出资赠与实际上转化为不动产所有权的单方赠与。根据《婚姻法》第18条第(3)项的规定，该不动产自然为子女一方的个人财产，不属于夫妻共同财产。在部分出资的情况下，此时如果不动产登记在其子女名下，同样根据《婚姻法》第18条第(3)项的规定，该部分出资亦应视为对自己了女一方的赠与。如果子女以该部分出资支付房屋首付款，余款通过银行按揭，用夫妻共同财产偿还贷款，产权登记在出资方子女名下，应根据《婚姻法解释(二)》第22条第2款的规定，首付款可以认定为对自己子女的赠与，由于不动产购置于婚姻关系存续期间，离婚时该不动产认定为夫妻共同财产，对首付款部分应认定为出资方子女的个人财产，离婚时首付款对应的财产增值部分应判归一方所有。

　　2.此时应区分两种情形：一是一方父母以自己名义购买不动产，然后将不动产产权登记在其子女一方名下，此时即使父母没有明确意思表示，也可视为对其子女一方的赠与。二是子女以自己名义购买不动产，由父母支付购房费用。此时不排除父母将出资借贷给子女的可能性。如果借贷的主张成立，则由于房屋为夫妻婚后举债购置，应为夫妻共同所有，相关债务应由夫妻共同偿还，不应一概认定该出资为对自己子女一方的赠与，进而认定该不动产为夫妻一方的个人财产。

　　3.当购买的不动产登记在双方子女名下时，应区分婚前和婚后两种情形。婚前双方父母为子女购买房屋出资的，根据《婚姻法解释(二)》第22条第1款“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”的规定，则无论该房屋所有权登记者为谁，都应视为双方按照各自出资份额共有该房屋的所有权。

　　婚后双方父母为子女购买房屋出资的，如果房屋登记在双方子女名下，根据《婚姻法解释(二)》第22条第2款“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”的规定，该出资应为双方父母对双方子女的赠与而不是父母赠与给一方子女，除非当事人能够提供其他证据证明该出资仅为父母对其子女一方的赠与。当购买的不动产登记在一方子女名下时，则不论该出资发生在婚前还是婚后，该不动产均可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。

　　如前所述，根据《婚姻法解释(二)》第22条第1款“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”的规定，双方子女结婚前以各自受赠的出资共同购买不动产，双方因各自的出资行为而共同按份享有该不动产的所有权，即使登记在一方子女名下，也不能认定为个人财产。即使双方父母出资购买不动产发生在婚后，不动产登记在一方名下，也不宜认定为登记一方的个人财产。因为，父母双方出资后，产权登记在一方名下的原因可能很多，可能有自愿赠与的意思，但更多的可能是基于登记的方便，或者购房政策的考量，因此仅因登记在一方名下就认定为登记一方的个人财产，有违父母的初衷，也缺乏民意基础，不利于维护双方父母的利益。

　　从《婚姻法解释(三)》第7条的条文内容上看，以产权登记在一方子女名下作为判断不动产归属的前提。司法实践中，除了上述不动产产权登记在一方子女名下情形之外，另一种常见的情形是子女离婚时，父母出资为子女购买的不动产尚未进行登记。此时，如何认定该不动产的最终归属则应区分该出资发生在婚前还是婚后。以购买期房为例，商品房预售合同中买方尚未取得房屋所有权，其享有的权利并非物权，而是一种债权，即请求开发商交付房屋的权利。在此前提下，如果一方父母出资发生在其子女结婚之前，则该出资应根据《婚姻法解释(二)》第22条第1款的规定认定为对其子女一方的赠与。也就是说，不管该出资是否足以支付全部房款，都不影响其子女履行完商品房预售合同义务后，有权请求开发商履行交房并协助办理相关登记手续的义务。此时，由受赠一方子女在婚前就取得了房产的全部债权，该债权在离婚分割财产时认定为一方的个人财产相对比较公平，即受赠一方子女可以获得该债权转化物——不动产的所有权。如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据《婚姻法解释(二)》第22条第1款的规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。应该说，从处理理念和结果上看，不动产登记与否并无实质性的差别。

　　从司法实践反馈的情况来看，父母请求返还出资所主张的基础法律关系通常是借贷而非赠与。基于父母与子女之间密切的人身财产关系，父母出资时很少保留证据证明自己出资的性质，一旦产生纠纷，双方的主要证据都为当事人陈述，使得审判实践中很难判断出资的性质。对于父母出资为子女买房行为的法律性质，可以从以下几个方面考量：一是应首先尊重当事人意思自治。对父母出资行为的认定原则上应以父母的明确意思表示为依据。如果父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与，即为赠与关系。对于父母出资赠与的意思表示，应发生在出资的当时或在出资后。一旦父母在出资时或出资后作出赠与的意思表示，则赠与关系成立生效。即使父母日后再主张借贷关系也不应得到支持，以防止当子女婚姻有变或父母子女关系恶化，父母违反诚信原则以所谓的借贷关系为由要求返还出资。二是对借贷关系是否成立的举证责任应严格遵循“谁主张，谁举证”的原则。

　　具体到父母出资情形中，在出资行为性质处于真伪不明状态时，将出资为借贷这一事实的证明责任分配给父母一方比将出资为赠与的证明责任分配给子女一方更符合上述证明责任分配原则。首先，赠与为单务法律行为，子女只需被动消极地接受赠与财产，无需作出积极行为，而借贷为双务法律行为，借贷人需承担返还标的物的积极行为义务，相对于证明借贷关系，赠与关系更难以证明。其次，借贷关系中往往都有借据，作为将来出借人请求返还借款的依据，因此通常出借人都会妥善保管借据。赠与关系中赠与人是通过赠与方式放弃赠与物的所有权，一般也不存在事后返还赠与物的情形，因此赠与人没有必要保留证明赠与关系存在的证据。因此，主张借贷关系的父母会比主张赠与关系的子女更接近证据并更容易保留证据。再次，父母子女之间的血缘关系也决定了父母出资为赠与的可能性高于借贷关系。

　　综上，南京房产律师认为，在父母一方不能就出资为借贷提供充分证据的情况下，一般均应认为该出资为对子女的赠与。