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以划拨土地使用权合作或合资建房的效力如何认定?

作者:南京房地产律师    发表时间:2017-07-08 23:25:35    当前栏目:房产咨询    来源:    阅读:
        实践中,对合作或合资建房合同中所涉划拨土地使用权的转让效力认识不一致。南京房产律师认为,必须报经有批准权的人民政府审批并办理变更登记手续后,才能确认其效力为有效。理由如下:
        第一,既然用划拨土地使用权作价与他人合作或合资开发房地产是一种市场行为,那么,所涉及的划拨土地使用权的转让,应按有偿方式进行。然而,作为划拨土地使用权人对该宗土地使用权的取得是无偿的,因此,要进入市场必须先有偿化,即与土地管理部门办理该宗土地使用权的出让手续。只有如此,才能作价与他人合资或合作开发经营房地产。
        第二,如前所述用划拨土地使用权作价与他人合作或合资建房的实质是划拨土地使用权的转让,那么当然应当适用房地产管理法关于划拨土地使用权转让的相关规定,既要报有批准权的政府审批,又要办理土地使用权的出让手续,那种认为不需要报有批准权政府审批,不需要办土地使用权出让手续的观点显然是对《城市房地产管理法》狭隘的理解。《城市房地产管理法》第28条关于土地开发经营方式的规定,解决的是划拨土地使用权,出让土地使用权可以用作与他人合作或合资开发经营房地产,但本条不可能也没有必要就土地使用权转让问题一并规定,因为在《城市房地产管理法>其后的条款中就土地使用权的转让作出了明确规定。合资或合作开发经营房地产,其中所蕴含的土地使用权转让,应当而且必须适用《城市房地产管理法》有关土地使用权转让的规定,也就是要把第28条与土地使用权转让的规定结合起来适用,不能以偏概全。
        综上,以划拨土地使用权与他人合作或合资开发经营房地产的,必须首先报有批准权的人民政府审批,并办理土地使用权出让手续及该宗土地使用权的权属变更登记手续,这是划拨土地使用权用作合作或合资开发经营房地产的前提,也是确认这类合同效力的重要依据。


爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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