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房屋交付后,承租人延期交付租金或不支付租金,出租人可以采取哪

作者:专业房产律师    发表时间:2017-07-18 13:30:45    当前栏目:房产咨询    来源:    阅读:

  出租人出租房屋的目的就是收取租金收益,承租人也是以支付租金为代价取得租赁房屋的使用权。为避免合同履行中发生纠纷,一般租赁合同中都明确约定了租金支付期限和支付方式,是租赁合同的主要条款。租金的支付期限可以按年、月、日计算,也可以按小时计算。租金的支付可以是一次支付,也可以是分期支付;一次支付可以是事前支付,也可以在租赁期间届满之后一次支付,这些都南双方当事人在合同中约定。在实际生活中,一些当事人在订立合同时由于种种原因,未约定租金支付期限或约定的不明确,给合同的履行带来了一定的困难,这就需要当事人进一步进行协商。承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金,这是承租人的主要义务。《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”据此,承租人在租赁期间无正当理由不得拒付和迟延支付租金,否则应承担相应的法律责任。但承租人在有正当理由的情况下,可以延期支付甚至拒付租金,且不需要承担违约责任。

  实践中,承租人具有正当理由拒付租金主要包括以下几种情形:(1)不可抗力或意外事件,使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的,承租人已无法对租赁房屋使用、收益,承租人可以不支付租金。(2)因出租人没有履行合同约定义务,如交付的租赁房屋不符合约定的使用条件;在租赁期间租赁房屋出现质量问题,出租人拒不维修的。(3)承租人自身特殊情况导致暂时无力支付租金。例如,承租人租住房屋后,生重病住院,经济上出现暂时困难,无力支付到期租金,此时可以适当延缓交付租金。

  如果承租人无正当理由未支付或迟延支付租金,则属于一种违约行为,应承担违约责任。出租人可以就此与承租人进行交涉,督促承租人尽快支付租金。当然,出租人应当给承租人一个合理的期限,要求承租人限期支付,如果承租人逾期仍不支付,则承租人有权解除租赁合同,收回房屋,并要求承担赔偿损失。对于合理期限,应当由双方协商,并参照根据到期租金的数额、承租人的支付能力以及出租人的经济状况等因素来确定。承租人经催告后在合理的期限内仍不支付租金的,出租人可以解除合同。需要明确的是,承租人拒付或者延期支付租金,出租人不能直接选择解除合同,必须经过给承租人一个合理期限的催告期;否则,人民法院不能支持直接解除合同的请求。租赁合同被解除后,租赁期间尚未届满的,合同终止履行,承租人应返还租赁房屋,承租人欠付的租金以及对出租人造成的损害,应当进行清算。

  对于出租人来讲,追索租金要注意追诉时效。欠付租金的诉讼时效不是两年的普通时效,而是一年。《民法通则》第136条第3款规定“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”。对于约定分期支付租金的,应特别注意时效问题。最高人民法院于2008年8月21日发布《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(法释[2008)11号)第5条规定,当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》,最高人民法院于2004年4月6日做出的法函[ 2004)22号答复“对分期履行合同的每一期债务发生争议的,诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算”的规定不再适用。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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