多人共同买房存在哪些风险

　　目前我国购买商品房或者二手房的模式主要是以家庭或者个人为单位买房，但是也有多人共同买房，共享房屋所有权的现象。曾经有很多当事人就共同买房的问题向南京房产律师进行咨询，同时南京房产律师也曾经代理过数起共同买房之后因为利益分配、权属划分等问题造成纠纷的案件。结合南京房产律师办案体会和对此问题研究的结果，不建议大家采用非核心家庭成员共同买房的投资方式，但如采取这种买房方式，则应注意如下问题。

　　一、多人共同买房的法律风险

　　1、多人共同买房之后，房屋如未明确份额，则为共同共有;如明确了份额，则为按份共有。无论是共同共有还是按份共有，处置房屋都必须获得拥有绝大多数份额的所有人共同同意，因此共同所有房屋的处置就变成一个困难的问题，如果共有人之间存在矛盾或者意见不合，则无法形成共识共同对外谈判或者形成转让的决定。

　　2、共同买房之后，如果共有人须在一起共同生活并使用房屋的，房屋空间的划分则又成为一个问题。虽然买房时各人的出资份额不同，但使用房屋的行为不属于处置房屋，因此也不宜完全按照出资额划分使用面积。房屋内的房间有好有坏，且又存在厨房、卫生间、阳台、客厅等公用空间，对这些公用空间的使用如何划分使用，也容易产生纠纷。另外，如果有人希望将房屋对外出租的，如果没有其他共有人的同意则很难达成，房屋的使用效率和经营效率难以得到最大程度的展现。

　　3、共同买房人中有一人已经购买一套或者多套住房之后，可能会因为受到城市限购政策的影响让其他买房人都不能在未来购买房屋，或者购买房屋的套数都会受到限制。

　　二、共同购房的法律风险如何防范

　　南京房产律师一向建议，对于合伙性质的民事行为，应当先小人后君子，丑话说在前面。在购房之前应就各方投资数额、占房屋所有权的比例、购房后再次转让或者出租的相应事项如何决定、如需共同使用房屋空间如何分配等问题达成共识，最好将达成的协议在公证处进行公证，以使其具备较高的法律效力。合同协议还应对物业费如何分摊、租金收益和转让收益如何分配等问题进行约定。另外，对于存在银行贷款的，应当对偿还银行贷款和利息是否算作出资进行约定，特别是只由一人偿还银行贷款而非所有人共同分担的情况，该人偿还的本息是算作个人出资还是算作替代其他共有人偿还银行并因此享有债权，涉及到各共有人的利益分配，需要在共同购房协议中进行明确约定。