专业解析：城里人购买农村房屋是否有效？

　　现在随着城市房地产价格的节节上涨，很多城市居民转而到农村地区购买房屋。农村地区的房屋所有权登记和房屋交易问题一直是我国房地产领域的一个难点问题，目前虽然在部分农村地区进行了土地承包经营权和宅基地使用权、房屋所有权的确权登记，但农村土地和房屋的流转制度一直未能真正建立。所以，当许多当事人向专业律师询问农村房屋交易的效力问题时，很多律师对此也不太确定。许多年轻律师都曾经向南京房产律师请教过这个问题。作为在房产领域执业多年的一位资深律师，南京房产律师正好对这个问题进行过比较深入的研究，也代理过相关案件，因此十分乐于回答后辈所提出的问题。

　　南京房产律师认为，根据最高人民法院的相关司法解释，只有违法法律、行政法规的禁止性规定的民事行为才能认定为无效。农村房屋买卖要归于无效，必须违反了全国人大及其常委会颁布的法律或者国务院所颁布的行政法规，而地方性法规、部门规章或者地方政府的规范性文件即使规定了限制或者禁止农村房屋买卖的相关条款，也不得作为人民法院认定合同无效的依据。况且，根据最高人民法院最近几年的判例和对省级人民法院咨询的批复，倾向于认定农村房屋买卖合同效力有效，对其予以保护;在对其效力保护方面，不区分购买房屋的是本村村民、外村村民或者是城市居民。

　　目前人民法院对农村房屋买卖的保护，一般表现为当农村出现征收或者拆迁的时候，保护买受人对房屋所享有的权益，不支持出卖人以农村房屋出售给城市居民违反法律禁止性规定而无效为由企图收回房屋所有权。因为，合同行为乃至整个民事行为的基础是诚实信用原则，农村房屋买卖既然是双方出于自由意志所达成的协议，就对双方具有约束力，无合理理由不得违背承诺。

　　当然，农村房屋买卖有其特殊性，即使人民法院对于合同效力予以承认，也不意味着其当然享有同城市房地产交易相同的保护。比如，目前农村宅基地虽然可以取得使用权证，但宅基地上的房屋并不能取得所有权证书，这一点和城市房地产是截然不同的。农村房屋的这种特殊性，极大地阻碍了其上市交易的可行性，也使许多谨慎的购房者对其望而却步。

　　南京房产律师认为，鉴于目前农村房屋的特殊性质，城市居民购买农村房屋并不值得鼓励，但如果一定需要购买，则有两点建议。

　　首先，不要对农村宅基地证书进行涂改，也无须要求村委会、乡政府等机构部门在宅基地证书上加盖印章或注记。因为，农村宅基地证书本身并不具有证明房屋所有权归属的法定权能，对其擅自修改涂抹更可能构成违法犯罪行为。

　　其次，农村宅基地、耕地的法律性质是不同的，农村宅基地上可以加盖房屋，但耕地只能用以耕种，变更耕地的用途需要经过有关部门批准。因此，购买宅基地如果需要进行改建、增建的，除了获得必要的许可之外，也只能在原来的宅基地范围内进行。