南京房产咨询：买到“租赁二十年”的房子怎么办？

　　房产领域一贯有“买卖不破租赁”的法律规则存在，从而也使得很多购房者购买了房屋之后却赫然发现房屋内原来还有租客，此时应该如何处理呢?南京房产律师就曾经接手过很多类似案例，并竭尽全力维护了购房者的合法权益。

　　最近，一位购房者张女士非常着急地向南京房产律师求助，原来他们夫妻两人倾尽毕生的积蓄为儿子购买了一套房屋作为结婚之用，但是没想到在入住之后却发现原来这套房屋内还住着一家租户。经过与房主联系之后，房主王某告诉他们，之前自己欠了几十万的高利贷巨额债务，迫不得已之下才和高利贷的债权人林某签订了长达二十年的租赁合同，以租金抵偿债款。张女士夫妻听了之后如同五雷轰顶，儿子婚期在即，购买这套房屋本来就是给儿子儿媳作为新房爱巢用的，二十年的租赁合同将会导致这套房屋根本无法使用。张女士也向别的律师咨询过，但是没有什么好的办法，于是慕名来找南京房产律师求助。

　　南京房产律师沉吟片刻，马上斩钉截铁地向她指出：目前房款已经支付，必须尽快要求房主退还房款，解除房屋买卖合同，如果房主不答应的话，那就必须通过法律诉讼来进行解决，另外一种方法就是张女士和承租人进行谈判，代为支付债款，让承租人自行解除房屋租赁合同搬出，这部分的款项可以向房主进行追偿。张女士非常赞同南京房产律师的意见，马上委托南京房产律师作为她的代理律师，办理这起案件。本律师首先找到王某进行沟通协调，王某认为房屋买卖合同是有效的，这个房屋也已经进行了过户，自己已经履行了相应义务，剩下来的事情需要张女士和林某自己解决，他也希望张女士能尽早搬进房屋。

　　南京房产律师马上判断出：原房主王某就是一个典型的“老赖”，对其已经不能采取协商的手段，于是马上代表张女士向人民法院提起诉讼，并且对其账户进行了保全。本律师向法院提出：在订立房屋买卖合同的过程中，被告王某刻意隐瞒已经与他人设立了以房屋为标的的长达二十年的租赁合同这一重要事实，使原告认为该房屋上并未存在权利负担或者其他使得自己购买目的不能够实现的事由，从而订立合同，违背了自己的真实意愿，导致目前无法入住、合同目的不能实现的后果。王某应该承担由此带来的一切损失。原告请求人民法院依法判令原告解除和被告之间的合同，被告应该向原告赔偿由此带来的直接和间接损失。与此同时，南京房产律师也积极与承租人林某进行沟通，最后林某接受在原债款适当增加几万元钱的基础上，可以解除租赁合同，搬离房屋。于是，本律师代表原告变更了诉讼请求，要求继续维持原房屋买卖合同有效，但原告支付给林某用于解除房屋租赁合同的款项，应当由被告王某负担;王某在订立合同中存在重大过错，侵犯了原告的知情权，导致合同目的不能实现，现原告向承租人支付款项以实现合同目的，这一费用应当由被告承担;被告还应当以相邻地段相似房屋的平均租金向原告支付房屋逾期交付的赔偿。合议庭经过合议之后，支持了原告的诉讼请求，被告应当承担原告支付给承租人的相应费用，并且以周边相似房屋的租金计算逾期交付房屋的赔偿金。

　　南京房产律师提醒广大购房者，在购买房屋之前一定要确保房屋没有设置抵押或者租赁给他人，以保证购买房屋的合同目的能够真正得以实现。