物业使用人不交纳物业管理费，业主承担何种责任？

　　南京物业律师认为，物业使用人尽管使用的是业主的物业，但同样离不开物业服务企业的物业服务，故物业使用人不交纳物业管理费，业主承担连带责任。

　　虽然法律没有直接规定物业使用人享用了物业服务就要支付物业费，但法律并不排斥业主与物业使用人就物业费的支付进行约定。从物业使用的实际情况看，无论是业主本人还是业主之外的物业使用人，使用业主的物业，都离不开物业服务企业的服务，而要享用这种服务，需要付出成本，也就是要支付物业费。因此，在业主许可物业使用人使用其物业时，物业使用费的支付，往往会成为双方约定的内容。另一方面，业主与物业使用人就物业费支付所作约定，虽然不是出现于业主与物业服务企业订立的物业服务合同中，但这种约定，对于物业服务企业而言并无不利影响，相反是实质上赋予了物业服务企业以权利。正是基于这些实际情况，《物业管理条例》尊重业主与物业使用人就物业费支付所作约定并承认这种约定的效力，从而规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”。

　　《物业管理条例》在处理物业使用人的交纳物业费义务问题上，在确认业主有义务按照物业服务合同约定支付物业费的同时，也尊重业主和物业使用人在物业使用费问题上的安排，既维护了物业服务合同的严肃性，又尊重了当事人的意思自治，是符合物业使用和物业服务的实际的，对于维护物业管理服务秩序具有重要的意义。

　　根据《物业服务解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第42条、《物业服务解释》第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

　　法律确认物业使用人支付物业费的义务，是从物业使用和管理的实际出发，是尊重业主和物业使用人的意愿。但是，并不能因为法律确认了物业使用人的支付物业费义务而否定物业业主的支付义务和责任。业主是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上是物业服务的最终受益人;物业使用人之所以能够享用物业服务企业的服务，是因为其使用的是业主的物业;物业使用人享用的物业服务，实际上是物业服务企业对业主依据物业服务合同应该提供的服务，只不过业主因不占有使用其物业而将这种利益让渡给了其许可的物业使用人而已。因此，不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业费的支付都负有不能推卸的义务。法定的连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除，因此，即使业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任，这种约定也因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。