南京房产律师教你如何处理房改房问题

　　随着我国住房市场化程度的不断加深，目前在市场上流通的大部分住房，都已经是商品房，国家分配房屋这段历史，在人们心中也逐渐淡去。作为住房制度改革的产物，房改房为解决人们的生活居住需要，衔接以国家分配住房的为主的住房制度，到由市场化主体自主开发、市场化配置资源、市场化销售为主的商品住房制度，起到了非常重要的作用。但是，房改房由于其特殊的性质，目前在在房屋买卖、继承、离婚分割、权属划分等方面，都遇到了一些问题。南京房产律师在执业过程中，也接到很多起涉及房改房的诉讼委托和相关咨询。现就房改房的概念、目前所面临的法律问题，及其相应的解决方式，简要论述如下。

　　一、什么是房改房?

　　在1992年全面确立社会主义市场经济体制之前，我国实行计划经济体制。改革开放之后，虽然加入了商品经济的成分，但是计划色彩仍然十分浓重。长期以来，在计划经济体制之下，城镇居民的住房由单位进行统一分配。在这种住房制度下，分配不公、住房严重短缺、居住品质低下，以及掌握住房分配的领导干部贪污腐化的问题，十分严重。为了解决这一系列的问题，国家推进城镇住房制度改革，其产物即房改房。房改房是城镇职工根据国家和地方有关人民政府的法规政策，按照一定的优惠价格购买的公有住房。

　　根据房改房的购买价格，可以将房改房分为两类。

　　第一类是成本价房，是指职工以成本价购买的已建房屋。根据1994年国务院关于深化城镇住房改革的决定，成本价房住满五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所包含的土地收益，并按规定交纳相关税费后，收入归个人所有。也就是说，成本价房可由职工，拥有完整的产权，但如果将其出售的，仍然需要补交土地使用权出让金或土地收益。

　　另一类是标准价房，标准价房是以比成本价还要更加优惠的价格所购买的已建房屋。根据国务院关于深化城镇住房改革的决定，以标准价购买的住房职工可享有部分产权，即：占有权、使用权、有限的收益权和处分权，其产权也可以继承，一般住五年后可以依法进入市场。如果需要出租和出售的，同等条件下原售房单位或当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用的权利。租房和售房收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。也就是说，对于标准价购买的房屋产权，并不是由员工完全完整所有，而是由员工和单位共同拥有。

　　二、房改房的法律性质问题。

　　城市建设用地使用权，分为通过划拨方式得到的土地使用权和通过土地出让方式得到的土地使用权。房改房是由单位为职工建设的住房，其使用的土地属于无偿划拨的土地，土地使用权是不能转让的。根据商品房转让的原则，住房所有权和土地使用权应一并转让，所以房改房如以完整产权转让的方式进行转让，需要缴纳土地出让金或土地收益。虽然国务院原本规定，房改房需要住满五年之后才可以进入市场进行流通，但也允许城市根据自己的情况进行变通。很多城市已经出台了自己的规定，取消了这一限制。买方和卖方在进行房改房交易之前，可以先查询自己所在的城市的现行规定。

　　三、关于因房产房产生的法律问题，如何解决的问题。

　　首先是关于离婚时分割房产房的问题。如果房改房是在婚姻关系存续期间由一方向其单位购买的，由于房改房是以家庭为单位，每个家庭只能享受一次，虽然是由夫妻一方所购买，但依然包含了另一方的住房补贴和所应享受的优惠政策，应作为夫妻共同财产，进行分割。分割时，如需估算房屋价格，应按照相同地段、相同档次的商品房的价格作为依据。如果是夫妻双方为一方的父母出资购买房改房的，由于我国的不动产产权归属，是以登记为准，该房改房就不能作为夫妻共同财产进行分配，但未享有房改房的一方可以请求享有房改房的一方，就其用于购买房改房的夫妻共同财产进行补偿。

　　其次是关于房改房在继承案件中如何分配的问题，首先要看被继承的房产房的性质，如果该房改房属于标准价房，则需要先与单位协商后进行处理。因为标准价房改房产权是不完整的，虽然也可以继承，但容易产生相关的纠纷，可与单位协商补交价款后获取完整的产权，或者与单位协商确定产权比例。如果该房产房属于成本价房，是以像普通商品房那样进行分割的，一般需要聘请专业的评估部门对房屋的价值进行评估，然后依据该评估价进行相应的分割。

　　第三，对于购买二手房改房的问题，前面南京房产律师已经提及，只要缴纳了相关土地出让金或土地收益，并缴纳相关税费之后，房改房完全是可以作为商品房进行出售的。