用别人的名字买房：这样的协议有效吗？

　　随着房地产市场的不断发展，这样的现象日益普遍：一方实际出资购房，并将该房屋登记在他人名下，由出资方即借名人实际享有房屋权益，被借名人作为房屋的名义所有人。借名行为可以是有偿的，也可以是无偿的。借名人的上述行为可能出于种种理由和动机，比如逃避债务、规避政策限购、规避银行贷款政策等。南京房产律师在执业过程中，有很多人咨询甚至委托办理和借名买房相关的法律事务。借名买房，用通俗的话讲就是借用别人的名字买房子，房子实际上归自己所有。借名买房一直处于法律上的灰色地带，其合法与否不能一概而论，在司法实务中，应按照其不同的性质分别予以处理，南京房产律师根据自己多年的经验，简介如下。

　　一、借名买房合同如果是为了逃避债务或者侵吞他人财产等违反法律法规强制性规定、损害社会公共利益或者国家利益的目的，则借名合同应归于无效，由于不动产权属根据登记而确认，房屋产权应归属于被借名人，但应将相应购房款归还借名人，否则构成不当得利。

　　二、当事人借名买房的目的是为了规避地方限购政策，由于其并未违反国家法律或者行政法规的强制性规定，并不当然无效;其规避地方限购政策的行为也并未直接损害社会公共利益，因为借名人虽然逃避了限购政策的约束，但被借名人却还是要受到限购政策的约束，在总量控制上趋于平衡，应认定其借名合同有效。但借名人要求人民法院判令过户的，则因为地方政策的限制而未必能得到人民法院的支持。

　　三、因单位内部集资建房过程中，单位职工将参与集资建房的资格出让给单位职工之外的第三人，此类借名买房是否有效?应该说，目前单位集资建房虽然具有一定的福利性质，但是和计划经济时代的无偿分房或者只收取成本价的分房方式还是有所区别的。集资建房单位一般对参与建房的主体资格审查并不严格，对于职工是否将集资资格转让也并不深究。在这样的情况下，如果集资建房单位并不强烈反对集资资格转让或主动起诉要求宣布合同无效，法院可认定借名合同有效。

　　四、在购买经济适用房等国家规定特殊主体方可购买的房屋过程中，借用人借用资质而形成的借名合同，应认定为无效。经济适用房是国家依据相关法律和政策，面向广大中低收入群体推出的具有社会保障性和福利性的住房，借名购买经济适用房将使国家建设该类房屋的目的无法实现，同时损害社会公共利益，导致国家财政资金的浪费，影响国家惠及广大中低收入群体住房需求这一政策目标的达成，因此应认定为无效。

　　五、借名合同具有一定的风险，如果被借名人不愿意将房屋按期过户，则借名人很难通过诉讼方式强制其过户，因为我国不动产实行登记原则，被借名人既然在不动产登记簿上被登记为所有权人，就是房屋的合法所有权人。借名人可以通过与被借名人签订借款协议，约定利息，并将房屋设定抵押的方式保障自己的合法权益;如被借名人不愿意归还房屋，就让其偿还购房款的本金和债务。