南京房产律师解析：银行贷款没下来可以提出退房吗？

　　在南京房产律师的执业过程中，经常有买受人向南京房产律师进行咨询：如果向银行申请贷款还款压力过大、银行没有批准贷款，或者银行批准贷款的额度不能够满足购房款的金额需求等，变更或者解除是否具有法律依据?南京房产律师根据自己多年来的执业经验和对法律的深入了解，对这个问题解析如下。

　　南京房产律师认为，这种情况符合我们一般人所俗称的退房的概念。一般情况下的退房分成两种情况：一种是已经签订了商品房买卖合同，但并未办理过户，没有取得房屋所有权，但此时买方要求解除买卖合同;第二是已经签订房屋买卖合同之后，买方和卖方到房地产管理机构办理了房产证的过户，买方取得房屋所有权，此后买方又要求由卖方将房屋收回。这两种所谓的退房的法律性质是完全不同的：第一种退房，实际上是在房屋的所有权变更登记之前，双方解除合同;第二种退房的情况下，房屋买卖合同已经履行完毕，买方已经接收了房屋，完成房产证的变更登记，卖方收回房屋的性质实际上是买方将房屋重新出售给原出卖人。

　　我们必须认识到房屋买卖合同和抵押贷款合同是两个完全不同的法律关系，彼此之间没有任何的从属关系。房屋买卖合同的买方和卖方是买卖合同关系，而借款人和贷款银行之间是借贷的法律关系，这两个合同的主体和标的是完全不同的。基于合同的相对性原理，房屋买卖合同和贷款合同之间应当保持相对独立，而非相互抵触。银行贷款申请未获银行同意，并不能成为买受人拒绝履行房屋买卖合同，或要求对已经履行完毕的房屋买卖合同反悔的理由。一个成年人是具有完全的民事行为能力的，应当能够预见不能顺利从银行获得贷款的可能性，并且可以通过向亲友借款等方式筹措资金及时支付购房款。买受人因对自己的购房筹资的能力过于乐观而产生误判，因此提出退房要求是没有法律依据的。除非房屋存在严重质量问题等法定解除合同的理由，否则买受人提出退房构成违约。如果房屋已经过户，合同实际上已经履行完毕，出卖人就更加不需要对买房人的要求进行回应。