南京房产律师解疑离婚房产分割 协议书效力优于房产证

　　小丽与小张2007年登记结婚，小张的父亲老张为他们置办了一套婚房，总价是200万元，老张出资150万元，小丽和小张每人出资25万元，产权证登记在三人名下，登记状况备注为共同共有。取得产权证后，三人共同签订了一份协议书，大致内容为，该房屋是三人共同出资购买的，是三方共有的房屋，共有的份额要按照出资比例确定，即老张占75%，小张占12.5%，小丽占12.5%。2011年7月，小丽想将现有的房屋出售重新购置一套房屋，因公公老张不同意，导致两个家庭发生矛盾，小张和小丽开始分居并有了离婚打算。2011年11月底，老张将小张和小丽告上法庭，要求确认三人共同购买的房屋的份额为原告老张占75%，小张占12.5%，小丽占12.5%。

　　庭审中被告小张辩称同意老张诉请。小丽则称自己已经记不清是否签订过这份协议书，即便签署过，房屋的所有权应该以产权登记为准，而不能以协议书为准，自己是房屋的共有人，因此享有三分之一的份额。

　　庭审中法官询问小丽是否同意对签字进行鉴定，小丽则称不需要鉴定。

　　【法院判决】

　　法院经过审理认定该协议书是真实的，是三方当事人真实意思表示，该协议书对于三方有约束力，据此支持了原告老张的诉请。

　　【南京房产律师评析】

　　本案有两个焦点问题，第一是协议书真实性如何确定;第二是真实协议书与房屋产权登记有矛盾的，应该以哪个为准。

　　首先谈第一个问题。老张一方提供的协议书上有署名为小丽签字，据此按照民事诉讼《证据规则》的要求，如果小丽否认的，那么可以申请司法鉴定，由鉴定机关鉴定该签字是否是小丽本人签署，如果小丽否认，而又不愿意进行司法鉴定，那么法庭推断该签字是真实的，由小丽本人承担不愿意鉴定的不利法律后果，因此法院认定协议书上确实是小丽本人的签字，该协议书是真实的。

　　针对第二个问题，很多人认为根据《物权法》规定，房屋的所有权是以产权登记为准的，具体到本案中，既然产权证上登记的是三人“共同共有”而并非是“按份共有”，那么即便三方签订过协议书，依然应该以产权登记为准。实际上这个观点有失偏颇，房屋所有权的登记要区分对外效力和对内效力，对外效力是指基于不动产的公示和公信原则，一旦不动产物权经过登记的，那么善意第三人基于对于登记的信赖与登记权利人发生的交易行为是受法律保护的;而对内效力则要探究当事人的真实意思表示来确定真正的权利人，《物权法》第33条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，因此在本案中小丽要求依据产权登记证中登记的“共同共有”来确认三方的权利是没有法律依据的。