集体土地流转概述

        在现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。因此，中央政策明确了在保障宅基地用益物权的前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。基于此，南京房产律师认为，对现实中发生的宅基地流转纠纷不能一概认定有效，也不能一概认定无效，应当根据是否是确定的试点地区作出不同的认定处理，在被确定为试点地区的，可以按照现行党的政策处理宅基地使用权因抵押、担保、转让而产生的纠纷，但在尚未被确定为试点的非试点地区，南京房产律师认为，目前仍应按照以下原则处理：
        首先，宅基地使用权不得抵押和转让。关于宅基地使用权的转让和抵押问题，现行法律和国家有关政策采取了原则禁止的态度：《担保法》第37条规定，宅基地使用权不得抵押。国务院1999年和2004年两个文件禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅。2008年公布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》再次明确规定“其他任何组织和个人搞非农业建设，必须依法申请使用国有土地”，而“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房”’。<物权法（草案）》也曾多次重申这一规定。《土地管理法》虽未明确规定宅基地使用权不得转让和抵押，但有关“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也反映出不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让的本意。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”在我国，政策一直以来都是司法的重要考量依据。国家政策已多次明确禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地。以上说明，我国只有国有土地使用权可以进行转让和交易，而农村集体土地只有通过征用变为国有土地才可以上市交易。城镇居民在农村购买房屋和宅基地，因为买卖涉及的集体土地使用权是限制流通物，所以双方的买卖合同应确认无效。这既有利于保证法律与政策的衔接，也有利于对违法行为进行有效的遏制、规范和引导。
        其次，在农村集体经济组织内部，应当允许转让宅基地，以解决宅基地总量不足和少数人拥有多处宅基地问题。主要理由是：(1)虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让，但相关的规定主要是针对城镇居民购买农村房屋或宅基地的情况，由于继承、婚嫁等原因，有些农民拥有不止一处宅基地，如果完全禁止宅基地转让，可能会造成由于缺少宅基地而无限侵占耕地的情况，同时拥有多处宅基地的农民可能会造成宅基地的闲置和浪费，无法使有限的宅基地资源发挥应有的作用。(2)《土地管理法>第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定表明，农民是可以出卖住房的，而按照我国现行房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。(3)《物权法>第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际是明确了宅基地使用权是可以转让的。(4)《物权法（草案）>曾规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。”虽然正式颁布的法律删除了这一规定，但这一精神显然与《土地管理法》规定的精神是一致的，可以在处理此类纠纷中作参考。但是，应当明确的是，村民转让宅基地使用权后，不得再申请宅基地。
        再次，宅基地使用权原则上禁止抵押。宅基地使用权的抵押一般都是由抵押住房而来，如果允许抵押宅基地，存在诸多问题。比如，因实现抵押权而丧失宅基地使用权的村民，如不能再次分配宅基地，其居住将难以解决；在实现抵押权时，房屋可以查封，但地不能卖，也将导致抵押权无法实现。因此，《担保法》明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已有明确规定，无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地进行抵押。而且，不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否则由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。
        最后，司法实务中处理宅基地使用权纠纷时，应当把握以下原则：1．宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效。(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格，应认定无效。(3)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。(4)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应当认定无效。2．转让宅基地使用权，必须具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。