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产权式商铺的个人所有权可否对抗整体租赁权?

  • 作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-10-05 12:42:30    来源:未知    阅读次数
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  上诉人(一审原告):颜某

  被上诉人(一审被告):乐哈酒店

  被上诉人(一审第三人):华丽公司

  1999年,原告颜某 向第三人华丽公司购买华丽商厦二单元房产一处,双方约定:该物业的设计功能及用途为商业。颜某于2000年取得房屋所有权证。2002年3月,华丽公司召开五楼业主会议,颜某没有参加,参加会议的业主同意将华丽商厦五楼中自有房产部分继续委托华丽公司出租给第三方使用。华丽商厦五楼共有40个业主,大部分业主同意委托华丽公司将自有房产出租给第三方使用。

  一审法院认为:华丽商厦系商铺,各业主所有的单元房产没有进行隔断,系一个整体,无法分割。只有整体使用,才能发挥其最大效用。颜某购买二单元后未取得经济收益,现大部分业主同意委托第三人华丽公司将五楼自有房产出租给乐哈酒店。华丽公司的出租行为符合大多数业主的利益,同时也给颜某带来了收益。故对颜某要求乐哈酒店迁出的请求不予支持。因乐哈酒店实际使用了颜某所有的二单元房产,故对颜某主张租金的请求予以支持。

  一审法院依照《民法通则》第5条之规定,判决如下:(1)驳回原告颜某要求乐哈酒店迁出华丽商厦的诉讼请求。(2)乐哈酒店支付颜某已发生的租金。

  二审法院经审理,确认了一审查明的事实和理由。并判决:驳回上诉,维持原判。

  南京专业房产律师认为,该案是投资者购买产权式商铺后所遭遇的因统一租赁发挥最大效用而被限制其所有权的典型案例。尽管一审、二审法院均以公共利益为由驳回了商铺所有人收回房产的诉讼请求,但该案从法理上看却是值得商榷的:

  1.产权式商铺销售的合法性

  产权式商铺又被称为“虚拟产权”商铺,业主无法自己独立经营,只能由开发商或者第三方成立的经营公司统一经营;租金由经营公司统一收取后,按事先约定返还给投资者。开发商往往以售后包租、高回报率作为幌子,在销售环节用天价透支了业主未来的收益,变相融资,转嫁风险。

  《商品房销售管理办法》第11条明确规定,房地产开发企业不得采取售后包租,或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  关于产权登记问题,国家建设部建住房市函[2001]058号文件规定:已办理所有权初始登记的商场内具有独立使用功能、固定界址和隔离设施,依法可分割销售的摊位,可予以办理房屋权属证明。具体到本案,华丽商厦五楼各业主所有的产没有进行隔断,系一个整体,无法独立使用,但一审却认定颜某的房屋所有权证产权证有效。法院没有查清该商铺权属的合法性就迳行认定颜某具有本案诉讼主体资格是不妥的。

  2.援引业主大会决议、公共利益驳回颜某要求返还房产诉求的合法性

  二审法院驳回颜某要求返还房产的诉求的理由是:各单元房之间无法分割使用,如要发挥其最大的效用,则必须整体使用。整体出租的决议确是经业主大会大多数业主同意后作出的。此决议反映了绝大多数业主的意愿,即使颜某未能参加,也应当遵守。如乐哈酒店将颜某的涉案房产返还,则无法实现整体的使用价值,这样不仅损害了颜某的自有利益,也将影响到五楼其他业主的公众利益。因此,颜某无权要求乐哈酒店返还涉案房产。

  我国《民法通则》、《物权法》等法律法规均规定所有权人对所有物享有占有、使用、收益、处分四项权能,是绝对的、排他的权利,而在本案中,颜某却无法依据这两项法律行使自己的所有权。

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