南京房产律师解读：商品房买卖没登记备案，是否有效？

　　众所周知，购买商品房必须签订商品房买卖合同，但是很多购房者所不知道的是，我国实行商品房买卖强制备案制度，该合同签订后还必须送房地产管理部门进行登记备案。未经登记备案的房屋买卖合同，对于合同双方都存在法律风险，另一方可能以此为理由主张合同无效。这也是南京房产律师作为一位在房产领域执业多年的资深律师经常被问及的问题之一，南京房产律师对此做了深入的研究后，得出了自己的结论。现将本律师的分析分享如下，供大家参考。

　　首先，商品房买卖合同的强制登记备案是行政法规的相应规定，而行政法规不能规范合同的效力问题。要解决合同的效力问题，主要是根据民法通则、合同法、民法总则等民事类的基本法律法规的规定和原则精神。根据合同法的相关规定，当事人可以通过自身的意思自治，达成一致协议，达成的协议对双方都具有约束力。只要合同本身不违反法律法规的效力性强制规定，即使违反了一般的管理性强制规定，合同仍然有效。效力性强制规定主要是直接规定违反该规定则合同无效的规定和与国家、社会和集体的利益息息相关的一些规定。在司法实务中，认为商品房的登记备案属于管理性的强制规定，不属于效力性强制规定。

　　第二，虽然未经备案的商品房买卖合同只触犯了管理性强制规定，未触犯效力性强制规定，并非绝对无效，但是双方可以在商品房买卖合同中约定，该合同未经登记的，不产生法律效力。我国民法高度尊重双方的意思自治，双方这一约定不违反法律的强制规定，不损害社会公共利益和他人利益，应为有效。如果双方作出此一约定，而该合同又未登记的，不发生法律效力。需要注意的是，根据合同法的相关规定，当事人为了自己的利益不正当地阻止合同的生效条件成就的，视为合同已成就。因此，如果房地产开发商因为房价上涨等因素，故意不去办理合同备案，或者购房者想要毁约，故意不配合房地产开发商备案的，都将视为合同已成就。

　　第三，即使双方在商品房买卖合同中明确约定，合同登记后才产生法律效力，但双方都已经履行了合同主要义务的，商品房买卖合同产生效力。如开发商已经交付房屋，购房者实际居住并支付了购房款或者首付款的，则可认为主要义务已经履行，无论合同是否登记都产生法律效力。

　　综上所述，商品房买卖合同未登记是否产生法律效力是一个不能一概而论的问题，应当具体问题具体分析。双方在签订合同后应及时到房地产管理部门办理登记，以维护自己的合法权益，有效降低法律风险。