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签订农村房屋买卖合同需要注意哪些法律因素?

  • 作者:南京房产律师    发表时间:2017-12-20 22:32:31    来源:房产律师网    阅读次数
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  和城市房地产可以公开上市交易不同,农村集体土地上建造的房屋只能出售给本集体经济组织的成员,农村房屋买卖合同有其特点,受到农村特殊情况和集体土地所有制度的制约。那么,在签订农村房屋买卖合同的时候需要注意哪些法律因素?如何将其存在的法律风险尽量降低,从而维护自己的合法权益呢?南京房产律师不但多年来在城市房地产领域做了深度研究并代理了大量诉讼,同时也怀着为广大农民朋友服务的一腔热情回答了大量关于农村土地和房屋纠纷的咨询问题,并代理了诸多案件,受到当事人的高度评价。现在本律师就从专业角度就这个问题为大家进行解答。

  首先,一个村往往就是一个独立的集体经济组织,也有可能分成几个村民小组,每个村民小组是独立的集体经济组织。在本集体经济组织之间转让房屋和宅基地使用权,不会导致本集体经济组织的宅基地流失,国家承认和依法保护这种集体土地上住宅的依法转让。但是,为了合理控制土地资源,原房主转让其宅基地上房屋之后,不得申请新的宅基地。

  其次,由于农村土地属于集体经济组织所有,属于不可再生的有限稀缺资源,因此国家相关法律法规严格限制将集体土地上的房屋转让给非本集体经济组织之外的人。如果说之前对于城市居民购买农村居民房屋的房屋买卖合同是否有效,在司法实践中或者理论上还存在一些争议或者不同观点的话,在2016年最高人民法院下发关于农村土地流转的相关会议纪要之后,这个问题就已经尘埃落定了。根据最高人民法院的会议纪要精神,除了在国家确定的农村宅基地改革试点地区可以按照国家相关试点政策解决农村房屋买卖问题之外,在全国的大部分地区城市居民和其他非同一集体经济组织成员购买集体土地上房屋的合同均为无效,但可以按照各方的过错程度决定是否支持买方请求返还购房款及其利息,以及翻建和改建成本。

  最后,非集体经济组织成员如果占用宅基地建造房屋,由于其不具有本集体经济组织成员身份,其无法取得合法的宅基地使用权,其建造的房屋自然也无法取得合法的物权。人民法院将会判决双方的买卖合同无效,城乡规划管理部门和土地管理部门有权对于违建的房屋进行行政处理。

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