要离婚 我们的房子怎么“分”

　　离婚了，就别再来烦我!问题是房产，就是曾为其而殚精竭虑的房子就如一条斩不断、理还乱的绳索将原本“分”意已决的两个人又紧密缠绕，相互倾轧。如果离婚了再为房子争吵似乎太残酷了。这种残酷是两人亲手将最后的一些温存一点点一丝丝的彻底撕毁。某种意义上来讲，亦爱亦恨的房子成了情意的最后的滴血杀手。

　　日前，记者走访并收集了从教堂走上法庭的夫妻们因房产而闹得不可开交的各类情形，并请律师就十大典型房产纠纷进行个案分析。尽管这些案例司空见惯，对那些准备冲入“围城”和突出“围城”的人们来言，借鉴意义却不可小觑。

　　上篇：房产分割的基本原则

　　情形一：离婚时，房产分割依照何据?案例：张先生和冯女士在结婚后共同购买了一处房产，目前价值60万元，现在两人面临离婚，房子到底该怎么分割?南京爱信律师事务所徐世斌律师认为：我国《婚姻法》第三十九条规定：离婚时，夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾女方和子女权益的原则判决。

　　在实际操作中，根据《最高人民法院关于适用(婚姻法)若干问题的解释(二)》第二十条需分三种情形处理：1.双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许。比如张先生和冯女士如果都要求获得房子所有权，则可叫价给予对方多少补偿金的办法来取得房子所有权，谁出价高谁获得所有权。2.一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿。3.双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。情形二：两套房产，离婚时谁得到价值更大的房产?案例：孙先生和陈女士在结婚时共同买了两套房子，一套价值30万元，另一套价值50万元。他俩未成年的小孩决定由陈女士担任监护人，陈女士要求分得价值50万元的那套房子。南京金正达律师事务所改宏斌律师认为：在法院判决或调解中，一般倾向于女方和取得子女监护权的一方，在这个案例中，陈女士的要求比较合理，但同时需将差价补偿给对方。当然，两人可通过协商来达成共识。情形三：以孩子名义购买的住宅，离了婚属于谁?案例：王先生夫妇两年前以小孩的名义购买了一套住宅，目前两人面临离婚，这套房子到底该怎么处理?江苏圣典律师事务所律师朱凯认为：以孩子名义购买的住宅，离了婚仍然只属于孩子。在实际操作中，如果小孩未年满18周岁，在年龄上还属于限制行为能力的人，需要父母以监护人的身份在合同上共同签字，但产权是属于小孩的，哪怕是两人离了婚也只属小孩所有。

　　中篇：婚外房产纠纷

　　许多人看来，没有结婚自然不应该有什么纠纷，然而实际情况却复杂得不是靠一两个“常理“所能解释得清。下面的几例“婚外房产纠纷”可以一看。情形一：婚前，一方以另一方名义买下的房子，离婚后还归双方所有吗?案例：邢峰是南京本地人，认识了安徽来宁打工的丁小姐。结婚前，根据丁小姐的愿望，邢先生个人出资以丁小姐的名义在江宁地区购买了一处房产作为他俩的安乐窝，现在两人面临离婚，丁小姐提出，婚前购买的这套房子只属于她一个人，邢峰不得参与分割。南京爱信律师事务所徐世斌律师认为：这种情形需区别对待，如果是一次性付款，男方要有足够的证据来证明购房资金是自己出的，这样才有权享有财产分割权。如果这套房子是婚后继续按揭的，由于共同履行了债务，如果一方要求房产所有权，则需要给对方一定的货币补偿。

　　徐律师建议：一般而言，在法院的实际判决中，不大会轻易改变房子的所有权。像上述的案例，对房产证署名的一方是比较有利的。如果另一方想维护自己的权益，来证明自己是独立购买，就需要出具足够的证据证明自己是出资方，例如和开发商之间的银行账户的往来、支付款项的相关文本，如果是用现金支付的办法则缺乏说服力。情形二：结婚前一方从父母那里得到的房产，另一方能享有吗?案例：陈女士和徐先生在离婚时也是为了一处房产起了纠纷。原来这套房子是徐先生从父母那边过户来的，徐先生认为这自然该由他个人所有，但陈女士认为，过户时，他俩已经到了谈婚论嫁的火候，两位老人曾明确表态，房子是给他们俩的。南京金正达律师事务所改宏斌律师认为：像这种情形，主要看父母的意愿表达。按常理来看，结婚前从父母那里过户的房产应当认定为对自己子女的个人赠与，但有明确表示赠与的除外。

　　改律师认为，在这一案例中，陈女士需要举证来说明父母表达了赠与双方的意思，比如公证书等。情形三：婚前财产，另一方真的就不能享有?案例：王军在正式结婚前分得单位一套房改房，并一次性付款买下。婚后与老婆李氏又共同购置了一套商品房。现在两人闹起了离婚，王先生想知道婚前购买的那套房改房是否算作夫妻共同财产而需要分割。改律师认为，这套房子的财产只归王军一人所有，其妻子不可以参与分割，因为这属于明确的婚前财产。情形四：未婚同居时购买的房子，分手后另一方拥有分割权吗?案例：周先生结婚前在南京河西地区购买了一套合同价为28万元的商品房，首付10万元由自己出资，购买方写明是周先生。当时他与女友张

　　小姐处于同居状态，买下后两人共同进行按揭还款。一年后两人结婚，张小姐出资进行了装潢，再一年后两人离婚。离婚时，张小姐提出共同享有目前市价60万元的房子。最终，经法院调解，房子的所有权归周先生所有，同时给予张小姐20万元的经济补偿。江苏圣典律师事务所朱凯律师分析：最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(一)中规定：当事人同居期间所得财产，按共同财产处理，但有证据证明为当事人一方所有的除外。尽管周先生是婚前购买的房子，但因为“事实婚姻”的存在，张小姐也履行了债权债务，共同出资偿还按揭款，因此享有对房产的分割权。

　　那么法院调解下，这20万元钱又是如何算出来的呢?一是张小姐的银行按揭款。两年内，两人共支付银行按揭款6万元上下，张小姐有一半，即3万元的补偿。二是房子升值后的补偿，这套房子升值约30万元，张小姐享有15万元的补偿。三是张小姐的装潢补偿。

　　朱凯律师忠告：时下，许多年轻人存在着“无证驾驶”的事实，婚前财产最好进行公证，明确所有权，或者在房产合同上两人共同署名，这是避免日后引起纠纷的好办法。

　　下篇：婚内房产的分割

　　情形一：丈夫给“二奶”置办的房子，老婆能否将其算成夫妻共同财产?案例：黄老板是某私企老总，几年前和公司员工许某形成“二奶”关系，后在许某家乡所在地以许小姐的名义购买了一套住宅，后又在南京以自己和许小姐的名字共同购买了另一套房子。其妻在离婚时提出分割这两套房子的财产权。南京金正达律师事务所改宏斌律师认为：夫妻婚姻关系存续期间所购买的房子当属共同财产。本案中那套以许小姐名义购买的房产，黄某的老婆很难实现财产分割，除非她能举证购房资金来自黄先生，则可进一步协商。至于南京的那套住宅，黄某老婆享有四分之一的财产分割权，即属黄某部分的一半。

　　改律师建议：除另有约定、婚前财产和一些特殊情况外，只要一方在婚内所购买的房子都属夫妻共同财产。《婚姻法》还明确规定，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移夫妻共同财产的一方，可以少分或不分。情形二：离婚后发现一方在婚姻关系存续期间隐瞒了购买房子的事实，那么还可提出分割要求吗?案例：钱先生在离婚后的三个月内，偶然发现他的前妻朱女士曾在一年前瞒着他在江宁购买了一套价值30万元的房子，他认为这套房子也有他的份，要求对方给予货币补偿。江苏圣典律师事务所律师朱凯认为：根据我国《婚姻法》第四十八条“离婚后，另一方发现隐瞒、转移、变卖、毁损的夫妻共同财产，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。”而随后的司法解释中又明确，再次分割夫妻共同财产的诉讼有效期为两年，从当事人发现之次日算起。由此可见，钱先生完全可以要求以现在的市场价值分割妻子这套房子的财产。

　　律师建议：只要证明房子是在婚姻关系存续时买的，就享有分割权，不过要注意诉讼有效期是两年。情形三：尚未办理“三证”的婚内房产，如何分割?案例：李先生与段某两人在婚姻关系存续期间以段某的名义购买了一套住宅，但未办理“三证”，李某要求分得这套房子市值一半的补偿金，但被法院驳回。朱律师认为：李某的起诉之所以被驳回，关键在于该房产尚未取得“三证”。

　　这是根据最高人民法院关于适用《婚姻法》的司法解释(二)：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议而协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”也就是说，如果“三证”未办或未取得完全所有权(如向银行进行抵押贷款)，那么法院对房子的所有权是不会判的，而只能判房屋给谁住。

　　在这种情况下，最好能双方协商解决，如果协商不成，从公平角度出发，如果具备办理“三证”的条件，法院可督促一方办理过户，并进行分割;如果无法办理，可等“三证”办好时再来判决。