未经批准以划拨国有土地使用权开发房地产的合同效力几何？

        依现行法律，建设用地使用权分为两类。一类是以划拨方式取得的建设用地使用权，一类是以出让方式取得的建设用地使用权。划拨土地的建设用地使用者不需要向国家缴纳土地使用税，但这种土地使用权一般不得转让、出租、抵押。
        法律规定划拨国有土地使用权只能用于法律、行政法规规定的特定用途的社会公益建设，即有关公共利益和国计民生的项目。除符合法律、行政法规规定的特定情况外，不得转让、出租、抵押，更不得用于房地产开发，包括合作开发房地产的形式。
        南京房产律师认为，划拨土地原则上不能进入市场，也不能成为合作开发房地产合同中一方的出资。任何一个建设项目都要经历从立项、规划、用地、施工、销售直到竣工验收的审批登记程序。当前大量以划拨方式取得的土地使用权已经进入市场，考虑到土地本身的经济效益和利用效能，《城市房地产管理法》第40条对以划拨方式取得的土地使用权进行转让，作出了限制性规定。主要体现在以下几个方面：
        1．划拨土地使用权进入市场，必须报有批准权的人民政府审批。划拨土地的使用权人无权处分土地的使用权，必须报政府审批。这是划拨土地与出让土地的重要区别之一。划拨土地进入市场，必须报有批准权的人民政府批准。
        2．应由土地使用权受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。在经政府批准转让后，由市、县人民政府的土地管理部门与土地使用权受让人签订土地使用权出让合同。由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，即由划拨地变为出让地，实现土地使用权从无偿到有偿的转化。
        3．经有批准权的人民政府批准，可以不办理出让手续的，应当由转让方按国务院规定缴纳转让房地产收益中的土地收益或者作其他处理。“不办理土地使用权出让手续”的情形，是指国家暂时无法或不需要转为出让方式供应的地块，包括待拟定发展规划的临时用地，以及其他认为不宜长期固定使用的土地，或者不宜确定出让年限的地块等。
        总之，南京房产律师强调，以划拨方式取得国有土地使用权，如果要进入流通市场，特别是房地产开发市场，土地使用者必须按规定报有批准权的人民政府批准，并与有批准权的政府部门签订国有土地使用权出让合同，同时补交土地使用权出让金，将划拨土地改为出让土地，否则，不得进入市场。