出让土地用途变更后，建设用地使用权出让金应作出何种调整？

        国有土地的使用用途，原则上在受让方取得土地使用权后，是不得随意变更的，但作为例外，在经由出让方和相关部门同意后是可以予以变更的。当土地用途变更时，由于土地出让金的计算标准等与土地用途直接相关，土地用途发生变化通常会使原土地出让金的数额也发生变化。依据变更后的土地用途计算土地使用权出让金，可能会与当初出让合同约定的土地出让金有所出入，这就发生了土地出让金的调整问题。因此，根据新用地性质重新计算得出的土地出让金数额，既可能超出原土地出让合同所确定的出让金，也可能低于原出让合同所确定的出让金。
        土地出让金是一个可变量而非固定值，决定其数额的因素很多，土地用途、土地供需关系紧张程度、国家政策、不同的经济发展阶段等，都直接决定着土地出让金的价格。在现行制度下土地出让金的计取直接与土地使用的用途密切相关，土地用途发生改变，所对应的出让金数额也将会发生相应的变化，对当事人提出因变更土地用途而要求调整土地出让金的请求，应当予以支持。并且，无论是出让方、还是受让方，都有权要求按照同种用途的土地所对应的出让金标准来对原合同约定中的土地出让金进行调整。
        如上所述，由政府确定的土地出让金的最低价，并不是一个一成不变的东西，在不同时期确定的价格完全有可能不同。由于现实中此类问题确实存在，解决起来又比较棘手，从有利于指导审判实践的角度出发，必须找出解决问题的具体办法。
        虽然对于签订了土地使用权出让合同后改变土地用途以及土地出让金的调整，已有一些相关规定，但这些规定并未进一步对土地出让金应如何具体调整作出规定，因而在实践中给人民法院审理此类纠纷带来了困难。对于如何确定土地出让金调整的时间问题，理论与实践中有两种观点：
        南京房产律师认为，应当以变更后双方发生争议诉讼至人民法院时所对应的出让金标准来进行调整。
        按照有关规定，改变原出让合同中约定的土地用途，应当重新签订或者变更原合同并就土地出让金等问题作出调整。但是，具体以哪一阶段的出让金价格为标准，对当事人主张的保护程度将有所不同，主要可能遇到以下几个时间点：一是签订原合同的时间；二是土地用途实际发生改变的时间；三是当事人起诉至人民法院的时间。受让方改变土地用途的行为已经经过了出让方和政府城市规划行政主管部门的同意，在支持当事人因变更土地用途导致出让金调整的请求时，应当以起诉时的同种用途的土地的出让金标准来调整。按照这一时间点作为调整出让金价格的标准依据，既有利于兼顾双方当事人公平，又有利于据实调整。因此，以起诉到人民法院的时间作为调整时间点最为恰当。
        在出让金的调整标准上，因为土地的地价与土地的用途具有密切关系，土地用途发生变化，出让金标准亦相应的发生变化。因此，<国有土地使用权合同解释》第5条以相同用途的土地出让金标准确定土地用途改变后的土地出让金是比较合理的。各地人民政府一般对不同地块、不同用途的土地基准地价和标定地价都有明确的规定，实务中一般参照各地人民政府规定的相同用途的土地基准地价和标定地价作为调整土地出让金的依据，采取补交土地差价的方式确定土地使用者应支付的土地出让金。