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划拨土地转让合同按照补偿性质合同处理的应当注意的哪些问题?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-07-10 20:05:49    当前栏目:房产咨询    来源:    阅读:
        南京房产律师认为,划拨土地使用权人与受让方订立的转让合同按照补偿性质的合同处理,即意味着受让人对划拨土地使用权人的补偿,既包括对于其失去划拨土地使用权所可能带来的不利益的补偿,也包括对于土地上的房屋及其他附着物的补偿,还包括地上物拆迁安置费用以及划拨土地使用权人开发利用土地和对有关人员安置费用的补偿。
        此外,南京房产律师认为,对“政府批准”的理解应当放之于宽泛和广义的语境中。通常人民政府对土地使用权转让并没有设立专门的批准机关,也没有规定单独批准的法律程序。如果受让人已经与有批准权的人民政府土地管理部门订立土地使用权出让合同,办理了土地出让手续的,则应视为政府主管部门对划拨土地使用权转让合同的批准。但是,受让方对土地的用途必须符合法律的规定。《物权法》第137条第3款后段强调,采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。划拨土地使用权取得方式最主要的特征是行政行为性、无偿性和无期限性。划拨土地使用权直接产生于政府的批准行为,在交纳征用、补偿安置费用后即可取得土地使用权,不需要向国家交纳出让金和签订任何合同。划拨土地使用权的这一特性,决定了划拨土地只适用于机关用地、城市基础设施和公益事业用地以及国家重点工程项目。对此,《城市房地产管理法》第24条已作出明确规定。正是因为划拨土地用于上述领域,法律才将划拨土地的使用定位于不得进行转让、出租、抵押等处分,从而形成了划拨土地不可进入市场流转的特性。
        最后,南京房产律师认为,由转让合同转化为补偿性质的合同,并不是意味着补偿性质的合同就一定有效,还要根据《合同法》第52条以及其他相关法律的规定,对合同的效力作出具体的认定。另外,划拨土地使用权人与受让人之间订立的土地使用权转让合同,其性质本为土地使用权转让合同的一种特殊形式,将它视为一种补偿合同,只是一种法学方法和解决法律限制划拨土地使用权流转的一种出路,相关法理基础并非无懈可击。事实上,法律只是限制划拨土地使用权的转让,而非绝对禁止流转,将划拨土地使用权人与受让人之间订立的土地使用权转让合同视为补偿性合同,既非当事人之意思,也不是国家立法之旨意。但考虑到法律适用的统一性,才对于合同的性质作了统一规定。因此,在司法实践的具体应用上,应当统一适用。


爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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