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土地使用者改变土地容积率的,建设用地使用权出让金应作出何种调

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-07-06 22:19:55    当前栏目:房产咨询    来源:    阅读:
        改变土地容积率是房地产开发商提高房地产开发效益的重要手段,为此许多土地使用者不惜采取违法违规手段改变出让合同约定的土地容积率。为此,对于已出让的建设用地容积率的调整中,必须坚持在社会效益和经济利益之间,在经济利益和其他社会公共利益之间进行利益平衡。
        对于土地使用者改变建设用地使用权出让合同约定的容积率,出让人是否有权请求调整土地出让金标准的问题,《城市房地产管理法》和《国有土地使用权合同解释》均未明确规定。
        南京房产律师认为,在建筑物的价值构成中,土地价值是决定建筑物价格的重要因素,土地容积率不同,意味着土地价值更多地计入建筑物价值中,因此,土地使用者改变容积率也应当对合同约定的土地出让金标准予以调整。
        当前建设市场上,“容积率在开发商眼中简直就是点石成金的魔术棒,哪怕能提高0.5个百分点,每个开发商都会不惜血本攻关”。我国建设用地容积率调整的法律机制本来就需要完善,在巨大的物质利益的诱惑下,在建设用地容积率的调整中,出现了各种各样的问题。这些问题表明互相冲突的各种利益未得到妥善的协调与平衡,使容积率调整处于失序状态。而利益调节是法律控制的社会基础,利益平衡是法律的价值取向。当容积率的调整导致的利益矛盾和冲突日益凸现,处于对立状态的各种利益无法通过自我调整达到和谐状态时,就需要通过利益平衡来协调各方面的冲突因素,通过利益衡量、权衡取舍,平衡兼顾各种利益。因此,对于实践中一方当事人因容积率改变要求调整土地出让金的,人民法院一般均应予以支持。此外,国务院2001年4月30日发布的《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001] 15号)规定,土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等,必须依法报经市、县人民政府批准。对出让土地,凡改变土地用途、容积率的,应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。这一规定属于行政法规的范畴,是人民法院审理建设用地使用权出让合同纠纷案件的依据,土地使用者改变出让合同约定的容积率的,应依据该通知的规定调整出让金的标准。
        但鉴于容积率的调整与出让金数额之间的关系是专业性很强的问题,人民法院可以委托有关部门进行评估、鉴定,以确定容积率调整后具体的出让金数额。这样的处理方式也符合公平原则。


爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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