土地流转合同中如何平衡当事人之间的利益?
  • 发表时间:2018-08-03
  • 作者:南京房地产律师
  • 来源:南京房产律师
    1.对于当事人签订的转包土地合同中如约定转包期较短,土地面积较少的一般不应适用情势变更,可以通过调解方式处理。要告知当事人不是双方当事人主观的过错,而是政策调整使一方受到利益损失,在给予适当补偿的情况下继续履行原合同,以保持原承包合同的连续性。
    2.基于多数案件的诉讼请求是中变更合同,所以应考虑合同期限、农业税和补贴数额、近几年的收入等情况,进行综合分析后,合理地确定合同变更后的标的额,而不能完全将政策变化后与原合同标的相差的数额全部判给原告。此外,对于实际耕种人对土地进行了投入,提高土地生产能力的,对方应当给予相应补偿。
    对于互换合同的效力,南京房产律师认为,互换合同中符合法律规定的部分有效,不符合法律规定的部分无效,理由如下:
    1.《合同法》第8条规定:“依法成立的合同,受法律保护。”《农村土地承包法》第32条规定“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”因此,对于当事人签订的互换土地的协议,只要没有违背法律的效力性强制性规定,一般应认定为转让协议有效。
    2.对农户所签订的互换土地协议,约定的主要事项合法,仅在协议中约定为永久互换的;根据《合同法》第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”和《农村土地承包法》第33条第(3)项“流转的期限不超过承包期的剩余期限”之规定,对合法部分认定有效;对“永久调换”这一约定认定无效。一方当事人仅以约定永久性调换违法为由要求解除合同的,不予支持。
    3.无论互换双方采用的是书面形式还是口头协议形式,有下列情况之一,应根据《合同法》第52条和《农村土地承包法》第33条之规定,认定互换土地协议无效:
    (1)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;(2)以合法形式掩盖非法目的;(3)损害社会公共利益;(4)以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(5)违反法律、行政法规效力性强制性规定的。
 

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