限制业主专有部分所有权的管理公约或章程的效力如何认定？

　　《物业管理条例》第2条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。从该条规定来看，《物业管理条例》主要调整的是业主和物业服务企业之间因物业服务合同所形成的合同关系。由于建筑物区分所有权的特殊性，因此连带涉及业主委员会、业主大会、业主以及和物业服务企业之间的其他关系。但无论如何，《物业管理条例》并不调整业主共同决定事项的范围问题，也不调整业主专有部分所有权与共有权、专有部分所有权与成员权的界限问题。

　　实务中，对于业主委员会未经业主同意，能否有权代表业主与第三人签订的《委托经营管理合同》，存在两种不同观点。

　　南京房产律师认为，业主委员会未经业主同意，代表业主与第三人签订的《委托经营管理合同》，统一委托经营的是无效的。理由如下：

　　第一，根据《物权法》第70条之规定，建筑物区分所有权包含专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理权。其中专有部分的所有权在性质上与传统上的单一所有权并无质的区别，即业主基于专有部分的所有权对专有部分拥有全面的权利，其中最为重要的就是处分权能，包括事实上的处分和法律上的处分。虽然因区分建筑物的建筑特征和自然属性，导致区分所有权人对专有部分的使用要受到限制，但权利人依据自己独立自主的意思表示行使处分权的特征没有改变。由此，业主公约或者业主章程所约定的事项，只能是业主“之间”的共同事项，也就是业主和业主之间共同事务的事项，而不是专有部分所有权指向的事项，更不能包括专有部分所有权的处分权。

　　第二，从立法目的来看，《物权法》第76条都是对共同管理事项的规定，换言之，主要是关于业主成员权所涵盖的事项的列举。如果业主公约或章程的约定超出该条所规定的范围，涉及业主专有部分所有权的利用或处分，则应当认定该约定无效。

　　第三，业主大会和业主委员会的职责，是对全体业主共有的财产进行维护和管理，对全体业主因为区分所有权所形成的共同生活秩序的维护。因此，业主大会和业主委员会行使的是管理权。但是，涉及业主享有的专有权和共有权本身，特别是专有权，业主大会和业主委员会无权进行限制，因为业主并没有将该权利委托由业主大会或者业主委员会行使，业主大会和业主委员会的权利来源也非业主的专有权以及共有权本身。

　　第四，即使经过多数业主同意委托业主委员会经营，虽然最终体现为一定的经济利益，但是它并非是一种公共利益，其实质仍然是业主的民主决定与业主个人权利之间的关系问题。业主的专有部分所有权能够对抗业主的多数决是业主自治的前提和基础，否则，不仅业主自治最终会沦为多数人的暴政，而且基本权利的确认和保护这一根本性的公共利益也将得不到保护。在这一点上，业主的基本权利即专有部分所有权优先于民主即业主自治。

　　综上，根据《物权法》第76条之规定，业主专有部分的利用和处分不属于业主共同决定的事项;业主公约或章程作出的专有部分是自主经营还是委托他人经营，即使由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的，也应认定无效。