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本案中房屋增值部分的收益究竟归谁所有

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-19 12:08:58    当前栏目:房产咨询    来源:    阅读:

  2010年7月,陈某因工作调到外地,就打算卖掉自己在原工作单位附近的住房一套,于是陈某就与张某签订了一份房屋买卖合同。约定由张某先支付房屋总价款50万元的20%即10万元,然后陈某将房屋交付张某使用,在张某付清全部房款之前,房屋的所用权仍属于陈某,在张某付清全部价款后,陈某负责给张某办理房屋产权登记过户手续。2010年9月,在张某支付第一笔价款10万元后,陈某便将其住房钥匙交给了张某,张某于是搬家入住。2011年9月张某支付了第二笔价款5万元,2012年9月张某又支付了第三笔价款5万元,此时该地段因新城规划而使房屋价格大幅上涨,张某所购之房即陈某名下的该房屋涨到75万元。此时陈某认为此买卖合同对自己很不公平,不甘心过户房屋,又不愿因此而承担违约责任,于是二人对房屋增值部分的收益产生争议,陈某遂将张某诉至法院要求张某返还房屋增值部分的收益。

  对本案处理有两种意见。

  第一种意见是支持原告的诉讼请求。理由是:依据《合同法》第一百三十四条的规定,当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的,标的物所有权属于出卖人,即所有权保留条款。《物权法》第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权力。所以陈某有权要求张某返还房屋增值部分的收益。

  第二种意见是驳回原告的诉讼请求。理由是依据《合同法》第一百六十三条的规定:“标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有,交付之后产生的孳息,归买受人所有。”而本案中陈某将房屋钥匙交给张某,即可认定其完成了交付义务,其后房屋增值部分的收益(15万元的孳息)依法应归属于买受人张某。故应该驳回原告的诉讼请求。

  笔者同意第二种意见。理由是:以两物之间存在的相生关系为标准,可以将物分为原物和孳息。原物是指依其自然属性或者法律规定能够产生新物的物;而孳息正是由原物所产生的物,孳息从本质上讲是原物所生的收益,例如房屋的租金、存款利息等都属于法定孳息,所以房屋的增值收益部分可以视为法定孳息。根据《合同法》第一百三十四条的规定,当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或其他义务的,标的物所有权属于出卖人,即所有权保留条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。陈某将房屋钥匙交给张某,即可认定其完成了交付义务,其后房屋增值部分的收益(25万元的孳息)依法应归属于买受人张某。在房屋办理登记手续之前,房屋所有权仍属陈某,但标的物的交付和所有所有权的转移并不总是同时发生的,尤其是在分期付款买卖中,交付的时间与标的物的所有权的转移常常是不一致的,而依据《合同法》第一百六十三条的规定,标的物交付之后产生的孳息归买受人。该条对孳息归属权采交付主义,那么在附所有权保留特约的买卖合同中,出卖人将标的物交付给买受人后仍持有所有权,买受人在交清最后一笔贷款后始得到标的物所有权。在标的物交付后至交清最后一笔款项前的这一段时间内,标的物所产生的孳息应归买受人所有。而不是出卖人(所有权人)所有。所以,对孳息物归属权采交付主义与所有权主义的差别,典型地体现在附所有权保留特权的买卖合同中。孳息归属采交付主义,仍仅适用于买卖、互易、赠与等转移所有权的合同中,而不可扩展于其他合同类型中。在其他场合下,孳息归属采所有权人主义。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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