租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理

　　合同效力是人民法院主动审查的范围，同时合同效力认定直接影响到案件的实体处理。无论当事人的诉讼请求是否提出确认合同效力，人民法院均应主动审查。对于房屋租赁合同效力的审查，应以《合同法》作为确认房屋租赁合同效力的基本依据，对与《合同法》不一致的行政规章、地方性法规不能作为认定合同效力的依据。除适用《合同法》及其司法解释外，城镇房屋租赁司法解释也对房屋租赁合同的效力做出了明确了规定。其中规定了引起租赁合同无效的几种情形。如在租赁房屋为违法建筑物、承租人转租超过承租人剩余租赁期限、转租未经出租人同意的情况下，应认定房屋租赁合同无效，而且还规定了效力补正原则，对于租赁房屋是违法建筑物的情况下，只要当事人对欠生效条件的合同采取了补救性措施，即当事人在一审法庭辩论终结前取得了法律、行政法规规定的建筑物合法的条件，也就认定该租赁合同有效。

　　前面已经阐述，在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人同意且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修;二是未经出租人同意或者虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修。在无效的房屋租赁合同中，同样存在上述两种情形。对于承租人未经出租人同意，擅自对房屋进行装饰装修，属恶意装修，构成侵权，承租人应承担侵权赔偿责任。承租人的装饰装修投入应作为其损失，由其自行承担，不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿，此不赘述。对于经过出租人同意的装饰装修，在合同无效时的处理则较为复杂，需要区分该装饰装修物是否形成附合。依据城镇房屋租赁司法解释第9条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，在房屋租赁合同无效的情形下，对于未形成附合的装饰装修物，由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，由承租人恢复原状。出租人同意利用的，也可折价归出租人所有。对于已形成附合的装饰装修物，南于不能与租赁房屋分离或者虽可分离但花费巨大，为充分发挥物的使用价值和效用，只能由出租人取得附合的装饰装修物的所有权，而不允许承租人拆除，如果出租人同意利用，则折价后给承租人补偿;如果出租人不同意利用，由双方当事人按照租赁无效合同的过错责任承担现值损失的过错赔偿责任。

　　司法实践中，对于无效房屋租赁合同涉及的装饰装修纠纷，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别不同情况，公平合理地进行处理。(1)属于出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。(2)属于承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿出租人因合同无效受到的其他损失。如果出租人同意利用的，则由出租人给予适当补偿。(3)属于双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。此处的现值损失是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。实务中需要注意，确定装饰装修现值损失不需要考虑租赁期限的长短，只考虑承租人对装饰装修物的实际使用时间，予以折旧，不能按租赁期限进行分摊。如果装饰装修未经过利用贬损，则现存价值相当于装饰装修价值，不存在折旧问题。对于附合装饰装修现存价值，一般采用鉴定方法确定。