离婚房产分割的解决方法

　　在离婚纠纷中，对于房产分割问题经常出现以下几类情况，较容易引起争议。

　　一、所购买的房屋属于一方婚前承租 ，但婚后参加房改的房屋。

　　对于这一类房屋，由于属于一方婚前个人承租，婚后参加房改，所以原承租一方在离婚时往往提出该房屋是个人的，享受的个人单位优惠待遇，所以不属于夫妻共同财产。

　　对此，婚姻法司法解释(二)第19条明确规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

　　可见，对于房改房原则上认定为夫妻共同财产，以认定为一方个人财产为例外。如果一方当事人认为是个人财产，则根据该条的理解，应当负有举证责任。在现实中，这一类证据一般较难。

　　二、对于一方婚前个人出资购买的房屋，婚后共同返还按揭，离婚时该房屋所有权的认定。

　　这一类问题，由于该房屋是在婚前个人购买，其购买时产权是明确的，即为一方个人所有，因此，对此前的性质不难认定，原则上属于个人婚前财产。但是由于涉及婚后共同偿还按揭款的问题，对此作何理解，司法实践中争议较多。目前较多的观点的是该房屋属于婚前个人财产，而婚后共同偿还的按揭款部份，如果婚前一方拿不出证据来证明是用个人财产来偿还借款，那么原则上认定该婚后偿还的借款部份属于夫妻共财产，即将所归还的部份及相应银行利息认定为夫妻共同财产。但整个房屋的所有权仍然属于一方个人所有。那么这样，涉及房屋发生了市场增值也只能认定为个人财产而非夫妻共同所有。当然，也会出现，婚前一方只是付了少部份首付，其他大部份均属于夫妻共同支付的情况，套用这个方法分割也确似对另一方有偏颇之处。但囿于目前司法局限，也只可能有待于将来更好的法律规定或者司法解释加以调整。

　　三、对于共同购买的经济适用房、以标准价购买的公有住房以及购买但未取得房产证的房屋，法院不可以直接进行分割。

　　对这一类房屋，由于其权利尚存在相应的瑕疵。如经济适用房及标准价公有住房，其土地使用权性质均不属于出让性质，因此对其上市交易国家有一定的限制，如要交掉土地出让金、五年上市期限制等。因此在夫妻离婚时，并不能理解为该权利完全归夫妻所有，因此一旦法院直接判决其所有权归属，则很可能会涉及第三人或者国家的权益。

　　另外对于已经交纳部份房款购买商品房的，如果其房产证未做出，其所有权也是不确定的。法院同样不能够直接分割。当然，对于一些交清房款，只是办证程序没有履行完毕的，法院直接对其所有权进行分割是没有任何法律障碍的。另外一种情况要区别的是，已经办理房产证，但以房产证向银行按揭贷款的情况，这种情况，房产所有权性质是明确的。只是按揭部份构成夫妻共同对外共同债务，也不影响法院的直接分割。