南京房产律师剖析：政府违法征地之“以租代征”

　　在南京房产律师办理的多起房产案件中，经常涉及到政府违规征地的现象。政府违规征地，其表现形式多种多样，手段花样百出，可谓是蔚为大观，五花八门。比较突出的一种就是政府“以租代征”的方式强占农民土地，将土地批给开发商或者厂商，从而牟取暴利。对于这种不顾国务院、党中央的三令五申而侵害农民土地权益、规避我国土地管理基本制度的违法行为，南京房产律师曾挺身而出，为村民争取了权益。现在就对这种现象及其处理方式进行剖析，以供大家参考。

　　一、“以租代征”的行为的本质是规避土地审批。征用集体土地，其根据征用集体土地的面积不同，审批权分别由国务院和省级人民政府行使。如基本农田和超过35公顷的耕地的征用由国务院审批;35公顷以下耕地的征用由省政府审批。地方政府未经上级政府批准，而擅自决定征用集体土地，显然是一种违法行为。有些以租代征的协议规定，将集体土地租给厂商50年，导致厂商形成长期占用耕地的事实，集体经济组织及其成员将来收回土地实际上变得困难重重甚至于根本不可能。由于土地承包经营权一次签约只有30年期限，50年的租约无疑是荒谬的，也构成了土地权益者利益的极大损害。

　　二、省政府通过几个连续的征地批文规避土地审批权限的限制。省政府通过总体规划对土地性质的变更，将基本农田变为一般农田或者荒地，搁置数年后再进行征用;或者将一个完整的项目化整为零，以几个连续的征地批文进行征收。律师应该查看发改委的批文，凡是在发改委立项的项目，其审批权限都应当完整行使，不得拆分为几个征地批文，否则就是规避属于国务院的审批权限。

　　三、往往是镇政府、街道办在所谓的土地出租合同上盖章确认，赋予所谓的土地出租合同以“法律效力”。在出租一定年限后，地方政府往往给企业主办理国有土地所有权证和房屋所有权证，但企业主仍然缴纳租金。如果该地块因为城市的发展需要征用为国有土地，由开发商进行开发，则租用土地的企业主、政府和开发商三方达成协议，给予企业主极高的补偿，而农民基本得不到补偿，其利益受到极大的损害。

　　四、律师应该首先要求国土部门进行查处。虽然国土部门应该对于该地以租代征用的行为，应该属于心知肚明甚至积极配合的，但是按照法律规定其对于以租代征、在农用地上非法建设的行为具有查处权限，另一方面也可以要求当地建设部门对于农用地上的违建进行查处。这种要求是为了获取案件办理过程中的主动权，如果上述要求没有获得充分回应，则可以向更高级别的政府部门进行反映，甚至最后提起行政诉讼，迫使政府回应村民的合理诉求。