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王才亮律师谈集体土地上房屋征收补偿标准不服

作者:南京房产律师    发表时间:2019-03-15 12:13:43    当前栏目:房屋征收    来源:南京房产律师    阅读:

  ?? 杭州市某区某村的村民们为房屋拆迁补偿有意见而求助于我。对她们反映出的问题,我认真倾听只是对村民们的说法是否成立一时无法判断,因为缺乏当时征收拆迁的补偿安置标准作为对照。但没有疑问的是,按照这个一般规定,凡是房屋征收拆迁,其征收拆迁补偿标准应当是在拆迁范围内公开,然而这些村民们从来没有看到过这些文件。为此,我建议村民们向政府有关部门寻找当时征收拆迁的补偿标准,申请信息公开再作打算。

  一、先从“一书四方案”里找

  根据土地管理法和土地管理法实施条例的规定,土地管理部门在对土地进行征收报批的时候就应当有“一书四方案”,这个一书四方案里应该有公众尤其是被征收人需要的信息。

  所谓“一书四方案”是建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案的简称。这五个文件由市、县国土资源行政主管部门根据相关材料编写,并逐级上报省级政府或国务院进行审批。

  (一)“ 一书”

  “一书”即建设项目用地呈报说明书应当包括项目用地安排情况、拟使用土地情况等,并应附具下列材料:

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  1、经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图,占用基本农田的,还应当提供乡级土地利用总体规划图;

  2、由建设单位提交的、有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书;

  3、地籍资料或者其他土地权属证明材料;

  4、以有偿方式供地的,还应当提供草签的土地有偿使用合同及说明和有关文件;

  5、为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的,还应当提供城市规划图和村庄、集镇规划图。

  (二)、“四方案”

  1、农用地转用方案应包括地类、转用面积、土地利用总体规划等。

  2、补充耕地方案包括补充耕地责任承担单位、对应土地开发整理项目、补充耕地方式、缴纳耕地开垦资金情况等。

  3、征收土地方案包括被征用土地涉及的权属单位、征地总费用、权属状况、征地补偿费用标准、需安置的农业人口数等。

  4、供地方案包括建设项目名称、申请单位、总用地面积等。

  (三)、“一书四方案”的公开与保管单位

  从理论上来说,绝大多数项目的“一书四方案”等文件都不涉及国家机密,是应该向社会公开的。

  1、公开的时间

  原国土资源部在2014年下发的《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》中明确规定了“一书四方案”属于政府主动公开的信息,但申报及审批过程中,此类文件由于没有最终确定效力,故不能予以公开(包括主动和依申请公开)。被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。

  2、“一书四方案”的公开主体

  根据原国土资源部《征收土地公告办法》第三、四、五条的规定,被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告,该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。

  征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中,征收乡(镇)农民集体所有土地的,在乡(镇)人民政府所在地进行公告。 征收土地公告应当包括:征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。

  3、“一书四方案”的保管单位

  “一书四方案”文件制作和保护单位按照原国土资源部《建设用地审查报批管理办法》第7条规定,应该是各级土地行政主管部门。该规章规定:“在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,为实施城市规划占用土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门拟定农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案,编制建设项目用地呈报说明书,经同级人民政府审核同意后,报上一级土地行政主管部门审查。”因此,若需要信息公开,找土地行政主管部门是正确的。

  二、操作实务

  我们国家对集体土地上的房屋征收没有进一步的立法,只有土地法中间的原则性规定。在立法法扩大了地方立法权后,许多地方纷纷就集体土地上房屋征收作出规定,例如杭州就在2014年出台了《集体土地上房屋征收补偿条例》。在这样的地方接待集体土地上房屋征收拆迁的咨询或代理案件,就需要掌握国家专门规定的同时,掌握当地的具体规定。

  (一)、依法维权一般程序

  被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应该有理有据的依法维护自己的合法权益。必要时咨询甚至是聘请专业律师提供法律上的支持。

  第一,在看到了征收土地公告后需要在规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。因为被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准,将十分被动。

  第二,如果没有看到有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案,在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案的公告而在进行征收活动,则可以向上级政府申请行政复议或向法院起诉,要求确认征收活动违法。

  第三,审查 征地补偿安置、方案公告是否包括了下列内容:

  本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积,地上附着物和青苗的种类、数量,需要安置的农业人口的数量;

  土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;

  安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;

  地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

  农业人员的具体安置途径;

  其他有关征地补偿、安置的具体措施。

  如果没有,可以向有关部门提出,也可以申请行政复议或诉讼。

  第四,被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的,应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出,有关部门接到申请后应当组织听证。

  有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的,应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时,应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况,举行听证会的,还应当附具听证笔录。

  请注意:一些地方往往都把这种听证的权利只告诉村委会或者合作社,有的仅凭村委会或合作社一张放弃听证的说明,而不公开告诉村民和其他权利人,也不组织听证会,这是违反法律规定的。

  第五,征地补偿、安置方案经批准后,由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后,有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。市、县人民政府土地行政主管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布,以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。

  一些地方以“城中村改造”的名义绕过上述法律规定,损害被征收人合法权益。对这类做法,当事人可以依法维权。

  第六,被征收人和其他权利人对上述程序中有疑问,可以向 市、县人民政府土地行政主管部门对征收土地公告内容和征地补偿、安置方案公告内容进行查询或者实施中问题的举报。

  市、县人民政府土地行政主管部门不履行法定职责的,当事人可以依法申请行政复议与提起行政诉讼。

  因未按照依法批准的征收土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的,由市、县人民政府协调;协调不成的,由上一级地方人民政府裁决。

  (二)、特别程序

  有的城市对集体土地上的房屋征收有的特殊规定,比如杭州市的规定就是分两步走。第一步进行征收土地,第二步再来实施房屋拆迁。在这样的城市,由于地方享有立法权,那就应该是按照当地特别的程序来进行维权。

  杭州市的规定是由区国土资源管理部门根据补偿人提交的征地房屋补偿初步方案编制征地房屋补偿实施方案,公开告知被补偿人和其他利害关系人有要求听证的权利。

  被补偿人和其他利害关系人申请听证的,区国土资源管理部门应当及时组织听证,但此前已经对征地房屋补偿实施方案公开告知听证权利的,不作重复告知。

  征地房屋补偿实施方案应当经市国土资源管理部门批准。征地房屋补偿实施方案的内容应当包括:补偿人、实施范围、补偿安置的方式和标准、签约期限、过渡方式、过渡期限和实施步骤等。

  征地房屋补偿实施方案经批准后,市国土资源管理部门应当予以公告。

  实施房屋补偿不得超越经批准的实施范围。实施范围外的房屋与实施范围内的房屋不可分割时,应当一并纳入实施范围,按本条例规定进行补偿安置。

  补偿人如需变更实施范围的,应当重新办理征地房屋补偿实施方案审批手续;需要变更补偿人的,应当办理变更手续;终止项目的,应当及时办理终止手续。变更及终止等事项应当予以公告。

  说明:由于我接受了杭州某区几十户村民的委托,代理的行政诉讼正在进行之中,出于行业纪律和诉讼策略的考虑,这一部分就不细说了。本文转自王才亮律师微博
        


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房产律师网首席南京律师姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年专业房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京房产律师网站长.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.专业房产律师咨询电话13770798118.
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