开发商赠送物业服务费的承诺的效力

　　物业管理与房屋买卖是两个独立的法律关系。一般赠送房屋的建筑面积往往发生在房地产公司售房的过程中，这是开发商对自己的权利处分，其有权赠送销售面积。但是，对于物业管理是物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同关系。物业服务费是对小区公共部位进行管理的消耗，该费用主要是根据买房人得到的产权证上核准的建筑面积来收取。如果开发商在买受人办理产权证时没有将所赠送的面积进行专门的说明，那么在收取物业服务费时，应当按照产权证上载明的建筑面积收取，并不像开发商承诺的那样可以免收部分面积的服务费，开发商也无权处分物业服务企业的权利。

　　在前期物业管理中，有些前期物业服务企业是开发商专门聘请的，有的是房地产公司组建的，对赠送的面积免收物业服务费的承诺，往往发生在房地产公司自行组建物业公司进行前期物业管理的情形中。而理论上，物业服务企业是独立承担民事责任的主体，与开发商之间不能互相取代。免收赠送面积的物业服务费如果只是开发商的承诺，而赠送的面积在房产证中有所体现，开发商则无权随意地作为促销手段使用。物业小区的公共部位的管理需要由业主按照所购建筑面积的比例出资共同管理，物业服务企业也无权处分业主的管理权，更无权将全体业主应当共同承担的义务转嫁给部分业主承担。