集体民主议定程序对农村集体土地使用权流转合同效力有何影响？

        最高人民法院《农村土地承包解释》第13条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意的或者拖延表态的除外。”从该规定可以间接说明，虽然司法解释层面仍坚持违反民主议定程序应当认定行为无效的观点，但是，在现实案件审理中，若一味将村集体内部民主议定程序与其对外行为效力挂钩，总是强调该程序的重要性，这对善意相对人来说很不公平。考虑到认定行为无效对于善意相对人造成的损害较大，应该允许未经民主议定程序的对外行为的效力通过一定方式来补正。
        南京房产律师认为，若农村集体建设用地使用权流转合同的订立或履行具有以下情形的，应当认定流转合同有效：
        （一）经过公开拍卖、招标而订立流转合同的
        集体民主议定程序的立法目的是实现权利主体对权利客体的有效支配和切实控制，农村集体建设用地使用权的权利主体是集体，那么，对该权利的行使也应体现集体意志。绝大所属集体成员都应该参与流转合同的订立，具体表现为通过集体民主议定程序表达个人对流转合同的态度。整个流转合同的订立和履行过程，都应该是公开、透明的，集体成员均应了解流转合同的各项内容。如果流转合同是通过公开拍卖或招标的方式订立，合同的内容在客观上已为公众知晓，合同整个订立的过程已完全展现在大多数集体成员面前。在这种情况下，流转合同的订立受到大多数集体成员的监督。公开拍卖或招标而订立的流转合同，即使合同订立之前未经集体民主议定程序讨论通过，其效力仍应认定为有效。
        （二）流转合同订立后，受让人或承租人已对流转土地作了大量投入的
        村集体领导或负责人在未经集体民主议定程序的情况下与他人订立流转合同后，流转合同的相对人在土地上投入资金开展生产建设，比如说建造厂房，引人生产线等。此时，若以流转合同未经集体民主议定程序而否定合同效力，将合同相对人赶离土地，对善意的流转合同相对人是极其不利的。因此，从民法公平原则出发，也不宜一概地认定流转合同无效，而应考虑保护善意流转合同相对人的利益。毕竟，集体民主议定程序是村集体的内部规范，一项决定的作出是否经过集体讨论，集体以外的人员不会轻易得知。所以，不能对流转合同相对人的审查义务要求过于苛刻，如果其有理由相信流转合同已经集体民主议定程序，而且其业已对流转土地进行先期投入，原先订立的流转合同就应当被维系。当然，若流转合同的条款存在明显有损村集体利益的情形，譬如合同对价过低，此种情形下可以根据当事人的诉讼请求和实际履约状况，对流转合同的有关内容进行适当调整。
        综上，农村集体建设用地使用权流转未经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，流转合同一般应认定为无效，但是，该流转合同仍然存在效力补正的情形。在审理此类案件过程中，人民法院应该结合具体案情来判断合同的效力。